[일요진단 라이브] 정부-서울시 ‘엇박자’…부동산 정책 어디로?

■ 진행 : 박태서
■ 대담 : 권대중 명지대 부동산학과 교수, 이강훈 변호사(참여연대 민생희망본부 실행위원)

박태서 : 이어서 부동산 시장 짚어보겠습니다. 재보선 이후에 아파트 값이 지금 심상치가 않습니다. 관련 영상 먼저 보시겠습니다. 이번 4.7 재보선 이후에 방금 보신 것처럼 정치권만 들썩이고 있는 게 아닙니다. 안정세를 찾아가나 싶었던 부동산 시장이 다시 꿈틀대는 그런 양상인데 특히 오세훈 서울시장 취임 이후에 규제완화 기대심리가 지금 확산되면서 재건축 아파트 중심으로 지금 최고가를 갈아치우는 아파트 단지들이 꽤 나오고 있습니다. 시장 상황, 부동산 현안들 짚어보겠습니다. 명지대학교 부동산학과의 권대중 교수 나오셨습니다. 안녕하십니까?

권대중 : 안녕하세요?

박태서 : 반갑습니다. LH 투기의혹 최초 고발한 참여연대 소속이죠. 민생희망본부의 이강훈 변호사 나오셨습니다. 감사합니다.

이강훈 : 안녕하세요? 이강훈입니다.

박태서 : 모두에 말씀드렸습니다만 선거 직후에 아파트값이 좀 심상치가 않습니다. 최근에 지표 한번 보여주시겠어요? 서울 아파트값 상승률이 추이 지금 보고 계십니다. 2월 달의 경우에는 0.1%, 0.09% 쭉쭉 빠지고 있죠. 그러다가 4월 첫째 주는 거의 보합 수준으로 내려갔다가 선거 끝나자마자 0.07%로 다시 반등하는 모습 지금 보고 계시는데요. 최근에 아파트 실거래가 한번 보시겠습니다. 맨 위칸 한번 보시겠습니까? 압구정동, 서울 압구정동 현대7차 245제곱미터인데 이게 지난해 말에 67억에 거래됐던 게 선거 직전에 거래가 된 가격이 80억 원, 13억 원이 올랐고요. 신정 신시가지 이것도 지금, 이게 재건축 아파트일 거예요, 아마. 19억 6000이었던 게 최근 들어서 21억 5000으로 2억 정도 올랐고요. 상계동도 올랐습니다. 9억 8000이었던 게 최근 들어서 12억 4000으로 2.6억 원 정도 상승된 이런 현상. 권 교수님, 이거 지금 일시적인 건가요? 어떻게 봐야 되는 건가요, 이거.

권대중 : 제 생각에는 좀 오세훈 시장이 시장되면서 재건축 시장 규제완화 때문에 일시적으로 보여져요. 왜 그러냐면 오세훈 시장이 규제완화할 수 있는 게 한계가 있거든요. 거의 없다고 봐야 됩니다. 그래서 일단 최근에 압구정동 아파트라든지 목동 신시가지 아파트 같은 경우는 재건축 기대심리로 올라가는 거 아닌가. 오히려 수도권 지역은 마이너스입니다. 전주 대비 오히려 영점.

박태서 : 다른 데는 빠졌어요?

권대중 : 네. 수도권은 낮은 상태고 서울도 전반적으로 다 오른 건 아니고요. 재건축 시장이 많은 지역만 좀 올랐습니다.

박태서 : 그런데 지금 걱정이 늘 보면 아파트값 시장 불안의 패턴이 재건축 시장에서 시작돼서 주변지역, 수도권으로 확산되는 양상인데 그게 지금 걱정이에요. 이 변호사님, 어떻게 보십니까?

이강훈 : 저희들도 지금 보면 지금 나온 그래프는 호가를 반영한 측면이 있어서 지금 실거래가가 쭉 나와봐야 사실은 정확한 게 나오겠죠. 다만 저희가 걱정하는 건 오세훈 시장이 공약을 하면서 재건축에 대한 기대심리가 굉장히 많이 늘어난 것 같아요.

박태서 : 이 변호사님, 잠깐만요. 그러면 오 시장 공약 한번 보면서 설명해 주시겠습니까? 오 시장 공약을 보시죠. 용적률을 규제완화하겠다. 한강변 아파트 35층 이하 규제를 제거해서 좀 더 올릴 수 있게 하겠다. 재건축, 재개발 각종 기본계획을 재정비하고 서울에 5년간 35만 가구를 공급하겠다는 이런 오 시장의 공약 말씀하시는 거죠? 계속해 주시죠.

이강훈 : 네, 맞습니다. 그러니까 이제 용적률 규제완화라든지 한강변 35층 규제 이런 것들. 그다음에 재건축, 재개발 관련돼서도 용적률이라든지 이런 걸 더 허용하겠다 이렇게 하면 당연히 들썩들썩할 수밖에 없는 거죠. 그러니까 그런 부분들이 저희들이 좀 불안하다고 생각했어요. 선거 당시에도 저희들이 그 부분에 대해서 지적을 했거든요. 이건 너무 많이 폭발성 있는 부분이기 때문에 실제 시장이 돼도 아마 그거 하기가 어려울 텐데? 우려를 했었습니다.

박태서 : 그런데 여튼 지금 나오고 있는 현상은 다소 우려가 되고 있는 상황이란 말씀이신데 권 교수님 설명은 일시적이라고 보시는 거고.

권대중 : 네. 시장에서는 오세훈 시장이 당선되면서 공약 중에서 조금 전에 보셨지만 높이 완화, 용적률 상향 이중에서 가장 큰 것이 용적률 상향입니다. 수익성이 개선되는 건 용적률이 상향돼야 되거든요. 그런데 이 용적률 상향은 서울시장 권한이 아니거든요. 그런데 시장에서는 오세훈 시장이 재건축, 재개발 시장 규제가 상당히 많이 될 거라고 기대하고 있기 때문에 가격이 오른 거 아닌가. 특히 높이 같은 경우도 지난 2013년도

박태서 : 층고 규제?

권대중 : 네. 층고 완화. 서울시 기본계획 2030 계획에서 50층을 35층으로 낮춘 거거든요. 이게 박원순 시장이 그랬습니다. 이것이 다시 50층으로 높아진다고 해서 수익성이 개선되는 건 아닙니다. 수익성이 개선되려면 용적률이 높아져야 됩니다. 층고만 높아진다 그러면 가늘게 높게 올라가는 형태거든요. 그런데 용적률이 높아지면 뚱뚱하게 세대수가 늘어납니다. 그런데 용적률 같은 경우는 서울시 권한이 아니기 때문에.

박태서 : 국토부.

권대중 : 네. 국토부하고 같이 협상해야 됩니다. 그래서 그런 것들을 아마 재건축 시장에 투자하는 사람들이나 또는 조합원들이 모르고 있는 것 같습니다. 그래서 층고 완화만 돼도 가격이 많이 올라가고 더 많이 지을 수 있다는 착각 속에서 아마 가격이 오른 거 아닌가 하는 생각이 들어요.

박태서 : 저게 저런 식으로 서울시 의회도 있고요. 국토부도 있다면 이런 부분들에 오세훈 서울시장의 이번 공약이 현실화되는 부분들에 대한 여러 가지 장벽이 있을 수밖에 없지 않습니까? 그런데 왜 저렇게 시장은 세게 반응하는 거죠?

이강훈 : 그거는 아마 지금 충분한 정보가 없어서 그런, 죄송합니다. 그런 상황들이 생길 수가 있는 건데 실제 아마 정책을 하려면 서로 협의를 해야 되겠죠. 서울시장이 또 건축에 대한 권한이 있지 않습니까? 그러다 보니까 공공재개발이라든지 이런 것들 추진을 할 때는 분명히 또 서울시장이 협조를 받아야 되는 부분이 있거든요. 그러다 보니까 서로 아마 그런 부분에서 주거니 받거니 하는 부분이 좀 있을 수 있지 않느냐. 그런 생각을 오세훈 시장도 하고 있는 게 아닌가 그렇게 생각합니다.

박태서 : 여튼 지금 보면 지금 나오는 재건축 아파트를 중심으로 한 시장 불안이나 이런 게 최근에 서울시도 약간 긴장하는 거 같아요. 토지거래허가구역을 추가로 지정한다 이런 얘기들도 나오는 걸 보면 약간 진압이 가능하다고 보십니까? 속도 조절도 하겠다고 오세훈 시장도 얘기하고 있고.

권대중 : 일단은 오세훈 시장도 층고 완화 자체도 일단 미뤄놓은 것 같습니다.

박태서 : 아, 그래요?

권대중 : 네. 그리고 만약에 가격이 오른다 그러면 지역별로 핀셋규제하듯이 토지거래허가구역을 지정할 것 같습니다.

박태서 : 지금은 잠실, 대치동 이런 데. 압구정동.

권대중 : 네. 강남 네 군데만 있습니다.

박태서 : 그렇죠.

권대중 : 압구정동이라든지 목동 같은 경우도 그럴 거라고 보여지는데 가장 중요한 것은 재건축 규제는 지금 현재 법으로 규정된 게 세 가지가 있어요. 2018년도 2월 20일날 정부가 안전진단 강화를 했죠. 2차 안전진단은 국토부가 합니다. 1차는 물론 지방자치단체장이 합니다. 이게 서울시장 권한이 아니고요. 두 번째는 지난해 7월부터인가요? 민간택지분양가상한제가 322군데서 지금 진행되고 있습니다. 분양가격을 통제하는 것도 서울시 권한은 아닙니다. 마지막으로 2019년도 12월 27일날 재건축초과이익환수제가 합헌됐습니다. 개발이익에 대해서 최대 50%까지 환수하거든요. 이거 서울시에서 손댈 상황이 아닙니다. 여기에 한 가지 더 있는 게요, 지금 현재 국회에 계류돼 있지만 관리처분인가일로부터 거꾸로 2년 동안 거주 조건이 있습니다. 지금 거대 야당이 아마 이거 가격이 올라가면 바로 국회 통과시킬 가능성이 있어요. 이렇게 여러 가지로 규제하고 있는 상황에서 선거 이슈로 재개발, 재건축을 규제완화하겠다고 했던 것이 현실로 돌아올 거라고 하는 기대심리 때문에 이렇게 비싼 가격에 거래되고 가격이 오른 거 아닌가. 그러면 오세훈 시장도 부담을 가질 수밖에 없기 때문에 결국엔 일부 규제할 거라고 보여지고 또 층고 완화부터도 좀 더 뒤로 미룰 가능성이 높습니다.

박태서 : 그러면 이 변호사님, 당선되고 일주일 안에 다 풀겠다고 얘기했는데 이거는 뭐 실현 가능성.

이강훈 : 실현 가능성은 좀 많이 떨어지죠. 저희는 처음에

박태서 : 일주일 더 됐어요.

이강훈 : 네. 박영선 후보도 그렇고 오세훈 시장이 당선됐지만 지금 여러 가지 계획 변경이라든지 또 법률 변경이라든지 시행령 변경 이런 것들 다 동반해야 되는 것들을 하려 그러면 그게 어떻게 일주일 내에 현실적으로 할 수 있겠습니까. 그 기간 내에 그 많은 물량을 또 공급한다 이것도 솔직히 믿기 어려운 부분이 있었어요. 양측 다 그랬었거든요. 그래서 이제 이거는 어떻게 보면 정책적인 방향성들에 대한 거를 이야기한 거지 실제 그걸 달성한다는 거는 또 현실에 문제가 있기 때문에 저는 시간이 많이 걸리는 일들을 지금 공약한 것이다, 이렇게 보고 있습니다.

박태서 : 또 하나 주요 포인트 가운데 하나가 그러면 정부 주도의 공공재개발, 재건축 그다음에 공공주도 공급계획과 혹시 충돌하는 부분이 있지 않을까. 이거는 어떻게 봐야 됩니까, 권 교수님.

권대중 : 이번 문재인 정부의 부동산 정책 방향 자체가 공공주도형 서민주택정책입니다. 오세훈 시장이 내놓은 것은 민간주도형 중서민정책인 거 같아요. 그러다 보니까 충돌이 있는데 특히 재건축 사업은 관계가 없는데요. 재개발 사업 같은 경우는 수익성이 악화되는 데는 결국에 공공이 개입해서 용적률을 올려주고 사업을 개선시킬 수밖에 없습니다. 이거를 민간에게 맡기게 되면 5년, 10년, 20년 동안 재개발 사업이 안 되거든요. 그런데 이제 일단 큰 틀에서 볼 때에는 오세훈 시장은 민간주도형으로 주장을 했기 때문에 그런 부분에서는 아마 상생협력하는 방안도 찾으면서 실리를 찾지 않겠나 하는 생각이 들어요. 예를 들어서 공공재개발 사업을 할 수 있는 지역은 지원해 주되 그 외의 지역은 민간개발로 할 수 있는 쪽으로도 주장을 해서 용적률을 좀 더 얻어내는 쪽으로 찾지 않겠나 하는 생각이 듭니다.

박태서 : 절충점이 찾아질 거라고 보세요, 변호사님.

이강훈 : 그건 시간이 걸릴 거 같아요. 일단 공공재개발과 관련돼서 그걸 어떻게 하려고 하는 건지 그거를 놓고 아마 기싸움을 좀 할 거라고 저는 보거든요. 그거가 정해져야 그다음에 민간재개발도 활성화하는 방안도 어느 정도 조율이 가능하지 않을까 싶어서.

박태서 : 그런데 혹시나 이게 공공재개발, 재건축에 차질이 빚어지진 않을까요? 지금 후보지들이 확정돼서 발표되고 있지 않습니까?

이강훈 : 그렇죠. 그런데 실제로 공공재개발 정부에서 발표하는 것만큼 속도감 있게 진행하기도 쉽진 않습니다. 왜냐면 그것도 법개정 같은 것들을 지금 여러 가지 동반하는 어떤 그런 것들이 지금 있고 물론 공공재개발 같은 경우는 주민들의 동의도 있어야 되잖아요. 어떻게 하려고 하는 건지 주민들이 동의를 현실적으로 해야 되는 문제들이 있거든요. 그러다 보니까 이게 시간이 걸리는 일들입니다.

박태서 : 자치단체하고 협조나 이런 부분들이 잘 안 되면 더 늦어질 수도 있는 거 아닌가요?

이강훈 : 그렇죠. 그래서 결국은 그 그림에 대해서 서로 허심탄회하게 논의를 해야 공공재개발도 갈 수 있는 거거든요.

박태서 : 서울시, 정부.

이강훈 : 마찬가지죠.

박태서 : 알겠습니다.

권대중 : 우선은 아마도 제가 한 말씀 더 드리면

박태서 : 네, 말씀하십시오.

권대중 : 지금 공공재개발이나 재건축 사업을 지정한 것은 주민들의 10% 동의 가지고 한 겁니다. 이게 3분의 2 이상 넘어야 사업을 갈 수 있기 때문에 주민들의 협조가 가장 큰 걸림돌이라고 보여집니다. 오히려 오세훈 시장의 공약 걸림돌이 아니고 또 서울시의 입장이 아니고 더 중요한 것은 이게 주민의 3분의 2 이상 찬성한다면 오세훈 시장도 반대할 수 없습니다.

박태서 : 그렇군요. 대체로 보면 지금 현재 분위기는 국지적인 현상이긴 합니다만 호의적인 곳도 꽤 있던데.

이강훈 : 호의적인 분위기도 많고 또 제가 건설 사업하시는 분들, 시행 사업하시는 분들하고도 이야기를 해봤는데 안 가던 곳들을 지금 가야 되는 어떤 그런 상황들이 많이 있기 때문에 오히려 이게 공공재개발이 더 현실성이 있다 이렇게 보는 분들이 많더라고요.

박태서 : 수지가 좀 맞다?

이강훈 : 네. 그래서 그런 부분들이 결국은 나한테 어떻게 이익이 되는 거냐. 이런 부분을 조합원들은 따지지 않겠습니까? 결국은 그런 부분까지 충분히 이해되려면 시간이 걸리게 되어있습니다, 이게.

박태서 : 알겠습니다. 그리고 이번에 4.7 재보선 여당의 참패로 끝났습니다만 선거 승패 결과를 갈랐던 결정적인 이슈는 부동산 이슈 가운데 재산세 문제였습니다. 아파트값 상승도 문제였습니다만 재산세 현실화 특히나 공시가격이 너무 오르고 있지 않느냐라는 불만이 야당을 중심으로 해서 꾸준하게 제기가 됐고요. 이 부분들에 대해서 논란은 오늘도 지속되고 있는 상황인데 현재 정부가 내놨던 공시가격 현실화 일단 로드맵부터 보시겠습니까? 관련 화면들 띄워주시겠습니까? 이거 공시가격 현실화 계획이 보면 정부의 경우에는 보면 아파트의 경우에는 2030년까지 시가의 90%까지 지금 맞춰놓겠다라는 게 정부의 계획이라는 거거든요. 지금 보시겠습니다. 시세 21억 원짜리 아파트의 경우에는 현재 가격이 21억 원짜리 밑에 초록색은 시세 8억 원짜리 아파트 주택을 지금 보고 계십니다만 현재 보유세가 132만 원인데 2023년에는 186만 원으로 시세 8억 원짜리 주택의 경우에는 큰 차이가 없어보입니다만, 진한 감색 보이시죠? 21억 원짜리 시세 아파트의 경우에는 올해 737만 원 내던 재산세를 2020년에는 1340만 원을 낸다는 거고 구체적인 현재 지금 서울의 아파트를 예를 들어서 설명 드려보겠습니다. 다음 페이지 넘겨주시겠습니까. 고가 1주택자 이 부분들이 지금 보면 일부 언론과 일부 지금 시장에서 나오고 있는 보유세 폭탄론의 이를테면 쟁점 내지는 예시라고 볼 수 있겠습니다만 이게 현실과 맞는 얘기인지 아니면 따져봐야 될 문제인지는 조금 더 두 분 설명을 들어보겠습니다만 맨 왼쪽에 아크로리버파크라는 서울 반포에 있는 아파트죠. 이게 지금 보면 2020년 보유세가 1326만 원인데 25년이 되면 보유세가, 저 아파트 한 채의 보유세가 4096만 원이 된다는 거고 가운데에 있는 잠실에 있는 아파트, 재건축 아파트입니다. 올해 재건축 아파트의 보유세가 837만 원인데 2025년에는 2123만 원이 된다라는 거고요. 권 교수님, 저거는 팩트인 거죠?

권대중 : 네. 지금 공시가격이 너무 빠르게 오르고 있습니다. 현실화율 반영은 70.1%밖에 안 됩니다. 그러니까 이제 가격이 오르는 거에 대한 현실화율을 적용하다 보니까 세율은 그대로 있고. 현실화율도 오르는 게 아닌 것 같지만 가격이 많이 오르기 때문에 문제예요, 이게. 특히 1가구 1주택에 대해서 정부가 지금 공시가격 6000만 원서부터 3억 6000까지는 최저 0.05%부터 0.35%까지 낮춰주고 있습니다. 6억 원 이하입니다, 물론. 그런데 그 이상 아파트들이 문제가 되는데 정부가 말하는 대로 6억 원 이하 주택이 거의 90%가 넘는다고 하지만 서울을 비교한다면 서울에 중위권 평균 가격이 이미 11억이 넘었습니다. 그러니까 자본 이득에 대해서 이렇게 세금이 너무 많이 올라가는 것은 사실은 개인적으로 볼 때는 가처분 소득이 낮아서 어려울 수 있거든요. 지금 이게 세금이 10만 원, 20만 원 단위도 아니고 50만 원, 100만 원 단위로 더 나온다면 지금 재난지원금 10만 원 주는 것도 가계에 도움이 된다고 주는 판인데 세금 위기가 너무 가파르게 오르는 거 아닌가. 물론 제 개인적으로는 공시가격 현실화는 분명히 있어야 됩니다. 그러나 사율(4639)은 탄력적으로 좀 적용해서 이 가계에 부담이 가지 않는 방향으로 가야 되는데 다주택자들은 물론 중과세가 됩니다, 지금. 그런데 1주택자까지 너무 부담을 주는 거 아닌가 하는 생각이 듭니다.

박태서 : 이강훈 변호사님 어떻게 보십니까?

이강훈 : 일단 종부세가 굉장히 부담이 되는 줄로 이렇게 보통 이야기를 많이 하는데 종부세가 보통 일반적인 주택의 경우에는 그렇게 내시는 분들도 그렇게 큰 부담이 안 됩니다. 상당히 비싼 주택 뭐 9억 원이라든지 이상으로.. 이것은 공시가격으로 얘기하는 겁니다. 실시세로는 12억 이상 되는 그런 주택들이 좀 부담이 되는 거죠. 그러니까 이게 대부분의 사람들한테 해당 사항이 없는 것이다. 재산세가 살살 오를 수가 있는데, 공시가격 때문에. 그게 실제로는 작년에 개정 같은 거를 하면서 이 부분에 대한 거를 낮춰줬거든요. 그리고 현실화율이라는 것도 지금 별로 그렇게 많이 높지 않아요. 지금 2%, 3% 연간 이렇게 해서 올려주고 있는 거라 그거보다는 아까전에 권대중 교수님이 말씀하셨듯이 주택 가격이 오르는 것이 공시가격 오르는 거에 큰 영향을 주고 있는 거거든요?

박태서 : 그렇죠.

이강훈 : 그래서 결국은.. 그런데 주택가격 오르는 거를 막을 수는 없는 거잖아요. 그거를 물론 정책으로 안정화 시키면 좋지만 이미 올라간 거는 어쩔 수가 없는 거죠. 그래서 그거는 반영이 될 수밖에 없다. 그러면 여기에서 세부담과 관련된 문제는 결국은 세율 문제예요. 세율 문제를 어느 정도 조정을 해서 현실적으로 부담 가능한 수준에서 조정을 할 것인가 하는 문제는 국회가 논의를 해줘야 되는 겁니다.

박태서 : 잠깐만요. 이거는 어떻게 보십니까? 말씀하신 것처럼 집값 오른 것은 어쩔 수 없다고 말씀하셨는데 정부가 지난해에 공시가격 현실화 로드맵을 발표를 했거든요? 그런데 지난해가 2019년, 20년 집값이 제일 많이 올랐을 때였잖아요? 그런데 이거를 로드맵 발표 시기를 좀 늦췄어야 되는 게 아닌가. 집값이 좀 빠졌을 때 냈더라면 현실화율의 경우에는 크게 오르지는 않았습니다만 집값이 워낙 비싸게 올랐다 보니 세금 내는 거는 어차피 늘 수밖에 없는 거 아니겠어요? 이런 타이밍 부분들에 대해서는 어떻게 보십니까?

이강훈 : 글쎄요. 저는 이제 그 방식보다는 현실화는 조금 속도감 있게 진행을 하고 세율 문제에 대한 부분을 빠르게 국회에서 논의하는 방식으로 갔었으면 오히려 부작용을 덜었을 텐데 지금 자꾸 이거하고 연동을 시키다 보니까 신년으로 계획을 잡고 하다 보면 매년 이 논의를 해야 되거든요? 그런데 이게 사람들이 이 방식에 대해서 좀 이해도가 낮아가지고 사실은 자기가 세금을 얼마 내는지 정확히 알 수가 없어요.

박태서 : 그런데 지금 보면 여당 안에서도 속도조절론이 나오고 있지 않습니까?

권대중 : 지금 뭐 여당 안에서도 이게 국민 정서가 좀 반감을 갖고 있는 거를 아마 감지한 것 같아요. 차라리 이렇게 속도감 있게 간다고 하더라도 가격이 많이 올라가게 되면 현실화율은 뭐 2%도 안 되지만 부담률은 50%, 100% 되니까 미국처럼 차라리 세금 이연제도를 먼저 만약에 제도를 도입해서 적용했다면

박태서 : 잠깐 이거 설명해 주세요. 방금 이광재 의원도 세금 이연, 과세 이연 제도가 필요하다고 얘기했는데 잠깐만요. 자막으로 한 번 써주시겠습니까? 과세 이연 제도. 이게 지금 보면 지금 안 내고 나중에 집 팔 때 내라는 얘기죠?

권대중 : 그렇죠.

박태서 : 그거 좀 쉽게 설명해주세요.

권대중 : 지금 만약에 1가구 1주택자인 경우에 재산세나 종부세에 해당되는 사람들은 은퇴자들 같은 경우에는 소득이 없지 않습니까? 연금 생활을 하는데 연금 100만 원, 200만 원도 받기 어려운 상황에서 세금이 500만 원, 1000만 원 나오면 모아서 그거 내면 생활이 어려워집니다. 그러다 보니까 그 세금을 나중에 상속할 때 집을 팔아서 내거나 그 집의 일부를 내는 거죠. 이렇게 한다고 그러면 아마도 지금 1가구 1주택에 대한 세 부담이 조금 줄어들지 않겠나. 물론 이게 보유세 같은 경우는 지금 현재 두 가지로 나눠서 재산세는 지방세고 종부세는 국세에 해당됩니다. 지방의 재정자립도가 조금 낮아질 수 있기 때문에 이게 어느 정도 시기만 지나가면 이게 돌아가면서 순환되거든요? 순환된다고 그러면 조세 이연 제도는 도입할 때가 되지 않았나.

박태서 : 조세 이연 제도.

권대중 : 네. 미국 같은 경우에는 도입하고 있습니다. **(5052)

박태서 : 이거 이 변호사님 과세 이연 제도 어떻게 생각하십니까?

이강훈 : 과세 이연 제도는 지금 부담 가능하지 않은 예를 들어 소득 계층, 은퇴 계층들 생각을 해보면 그런 부분에 대해서는 필요할 수가 있습니다. 그래서 지금 제가 아까도 말씀드렸지만 세부담이 어떻게 되는지 현실적으로 낼 수 있는지 그런 부분들을 공시가격 현실화와 함께 같이 논의를 했어야 되는 거예요. 그런데 그거를 먼저 하지 않고 지금 공시가격 현실화를 하다 보니까 사람들이 그 부담을 느끼는 거거든요. 그래서 실제로는 국회가 해야 될 일이 늦어진 거예요. 그래서 공시가격을 현실화 하는 거를 문제 삼지 말고 국회가 그거를 세 부담을 어떻게 조정할 것인지 이거에 대한 전체적인 논의를 해가지고 이렇게 그림을 더 내놨더라면 사람들이 더 받아들이기 쉬웠겠죠.

박태서 : 하나 더 질문드려보겠습니다. 방금 이광재 의원도 제시를 했습니다만 뜨거운 쟁점 가운데 하나가 종부세 과세 기준이 지금 현재 현실을 반영하지 못하고 있거나 제대로 반영하지 않고 있다라는 이런 논란들이 있거든요. 현재 9억 원으로 돼 있는 종부세라면 고가 주택에 매기는 세금 아니겠습니까? 아까도 얘기가 나왔습니다만 전체주택 소유자의 1%에 부과할 목적으로 노무현 정부 때 도입된 게 종부세인데 지금 이게 과표기준 9억 원이 1%에 한참 못 미치는 거 아니에요? 그렇잖아요.

권대중 : 전체 9억 넘는 주택은 서울 같은 경우에는 훨씬 넘어가고요.

박태서 : 훨씬 많죠, 그렇죠?

권대중 : 네. 지방까지 따지면 그 정도인데 사실은 종합부동산세 대상자가 2009년 MB 정부 당시에 고가주택이 9억이었습니다. 그런데 다주택자는 6억 원 이상입니다마는 12년이 지난 지금 9억이 얼마 정도 됐는지 한번 가상해보면 거의 2배 이상 올랐거든요? 그러면 적어도 지금 여당 내에서 12억 정도 올려야 된다는 주장이 나오듯이 조정은 돼야 된다고 보여집니다.

박태서 : 그렇게 보이시는 거고.

권대중 : 그러고 특히 이제 이 종부세의 성격이 재산세를 내고 난 나머지의 부자세거든요? 이게 부유세입니다. 그러면 적어도 보통세가 아닌 부자로 주택을 갖고 있는 사람이 낼 수 있는 부유세의 성격을 띠어야 되거든요? 그런데 서울 같은 경우는 웬만하면 거의 뭐 7, 8, 9억 넘어가거든요? 물론 공시가격 9억이 시가 12~13억 정도 된다고 하더라도 사실은 좀 조정이 돼야 될 필요는 있다고 생각이 됩니다.

박태서 : 동의하시나요? 9~12억..

이강훈 : 저는 조금 다르게 생각하는데.

박태서 : 아, 그래요?

이강훈 : 네. 지금 종부세 내는 사람들의 숫자가 한 50만이 안 돼요.

박태서 : 전국 기준?

이강훈 : 네?

박태서 : 전국 기준?

이강훈 : 네. 전국 기준으로 50만.

박태서 : 그런데 그것보다 훨씬 더 된다는 게..

이강훈 : 아니에요. 50만이에요. 낸 사람 숫자가 제가 세 봤어요.

박태서 : 아, 그래요?

이강훈 : 네. 그래서 50만이 좀 안 돼요.

박태서 : 언제 세보셨나. (웃음)

이강훈 : 작년에 나온 거를 제가 봤습니다. 그러니까 여전히 소수에 굉장히 여유가 있는 계층에 부과되고 있는 세금이다. 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

박태서 : 그런데 그거 맞습니까? 서울에 마포에 33평. 그러니까 84제곱미터짜리 아파트에 살고 있는 직장인이 여유 있는 계층이라고 이렇게 단정 지어서 부르기는 좀 애매하지 않습니까?

이강훈 : 그런데 마포에 사는.. 저도 마포에 살고 있거든요. 그런데 마포에서 그렇게 비싼 주택이 많지 않습니다.

박태서 : 그런가요?

이강훈 : 네.

박태서 : 종부세.. (웃음)

권대중 : 지난해.. 지난 3월까지 제가 꼭 한 마디를 드리고 싶은 게 2017년도 5월 9일날 문재인 대통령이 대통령에 취임했잖아요. 한국 부동산원의 자료를 보면 지난 3월 말까지 마포구가 집값 상승률이 얼마인지 아십니까? 90%가 넘습니다.

박태서 : 90% 올랐다고요?

권대중 : 90% 이상 상승했어요. 서울에 평균 주택 가격이 65%가 올랐고요. 종로구 같은 경우는 108. 5% 올랐습니다. 지난해에 세종시가 104. 5% 오르듯이 사실 피부로 느끼는 실거래 가격은 상당히 많이 오른 상태예요. 그런데 제가 드리는 말씀은 뭐냐 하면 종부세 대상이 된다고 하더라도 1가구 1주택자들은 너무 부담이 가는 거예요, 이게. 10억짜리 주택이 20억 돼서 종부세를 낸다고 하더라도 자본이득이, 소득이 생긴 건 아니거든요. 그리고 그 집을 팔고 이동한다면 또 그 집만큼 돈을 줘야 됩니다. 그런데도 불구하고 세 부담이 늘어나는 것은 국민들의 삶이 점점 어려워진다는 얘기예요. 그래서 종부세를 내기는 내되 과세 이연 제도를 도입하거나 아니면 종부세 기준을 다소 올릴 때가 되지 않았나. 12년 동안 주택을 9억이 최고 높은 가격으로, 고가주택으로 묶어놓는 것은 너무 좀 과하다는 생각이 들어요.

박태서 : 하나 더 해서 짚어보고 싶은 게 종부세 지금 얘기하고 있습니다만 또 한편으로는 조세 형평성. 조세의 공정성 부분들을 얘기하지 않을 수가 없는 게요. 저희 지금 비싼 차 내면 세금 많이 내지 않습니까?

이강훈 : 네.

박태서 : 비싼 집 사면 많이 내야 되는 거 아닌가요?

권대중 : 그런데 취득세에서 내죠, 그거는. 물론 양도세는 세금이 아니고 소득세라고 분리하지만

박태서 : 자동차도 취득세 내잖아요.

권대중 : 네.

박태서 : 자동차도 취득세 내고..

권대중 : 자동차도 비싸면 많이 냅니다.

박태서 : 아니 그러니까 자동차도 뭐 1억 원짜리 자동차에 매기는 세금하고 천만 원짜리 자동차에 매기는 세금하고는 분명히 큰 차이가 있거든요? 그러면 5억짜리 집하고 30억짜리 집하고는 반드시 그만한 차이가 있어야 되는 거 아니에요?

권대중 : 주택 구입할 때 취득세 더 많이 냅니다.

박태서 : 보유세도.

권대중 : 보유세는.. 제가 볼 때 보유세는 자본이득은 소득 이득이 아니라고 제가 말씀드렸듯이 어느 정도는 인정을 한다고 하더라도 너무 과하게 매겨서는 안된다고 제가 드리는 말씀이고요. 그리고 만약에 그게 과해지면 1가구 1주택의 소득이 없는 사람들 또 베이비붐 세대들이 은퇴를 많이 했기 때문에 **(5615) 점점 어려워질 수 있어요. 그런 사람들에게는 과세 이연 제도를 빨리 도입하라고 제가 주장하는 거거든요.

이강훈 : 제가 지금 말씀드리는 거는 전체적으로 우리나라 종부세를 포함한 보유세가 실효세율이 1%가 안되거든요?

박태서 : 보유세 실효세율.

이강훈 : 네. 그래서 실제 내는 세금들을 이렇게 가지고 따져야 되는 거죠. 그래서 아직은 종부세나 이런 보유세에 인상 여력은 있습니다. 다만 그거 관련해가지고 이게 충분히 올라가면 양도세 부분 관련된 부분들을 조금 조정을 해줘야 되는 게 아닌가. 이런 논의는 나올 수가 있는 거죠. 그래서 이런 전체적인 부동산을 통해서 얼마나 세금을 걷을 것인가. 하는 관점에서 사실은 이 문제를 좀 바라봐 줘야 되는 거라는 생각이 듭니다.

박태서 : 포괄적으로. 그런데 우리 이강훈 변호사 설명은 보유세 현실화율을 맞춰주기 위해서는 거래세. 그러니까 취득록세, 양도세 부분들에 대한.. 취득록세, 양도세, 보유세에 대한 종합적인 검토가 필요하다는 큰 그림의 접근이 필요하다.

권대중 : 그렇죠. 취득세도 상당히 높은 데다가 양도세는 지금 부동산 하고 관련된 세금이지 뭐 소득세에 가깝다고 **(5722) 얘기하잖아요? 과세 하는 사람들은 그렇게 얘기하고 있는데 양도세가 지금 1가구 3주택 같은 경우는 75%입니다, 6월 1일 이후에.

박태서 : 다주택자들은 이번에 **(5730)

권대중 : 네. 그러니까 1가구 2주택, 3주택자들은 뭐 상당히 중과세가 많아서 사실은 일반 사람들이 징벌적 과세라고 얘기를 하는데 1가구 1주택자들도 사실 양도세는 굉장히 커요. 차액에 대해서 내는 거니까. 그래서 그런 부분에 대해서 전반적으로 취득세, 보유세, 양도세, 종부세를 이번 참에 정부가 좀 국회에서 다시 논의해서 현실적으로 좀 바꿀 필요는 있습니다.

박태서 : 아까 기재위 소속의 이광재 의원도 1가구 1주택에 대한 보호가 필요하다고 얘기를 했고요. 종부세 과세 기준을 상향할 필요가 있다. 여당에서도 저런 얘기 하는 거를 보면 차후에 임시 국회가 됐든 올 가을 정기국회가 됐든 이 부분들에 대해서는 정부여당에서도 아마 좀 적극적으로 나설 게 아닐까. 이번에 선거에서도 박영선 서울시장 후보 공시가격 현실화에 대한 속도조절을 또 얘기를 했으니까 이런 거를 보면 부동산 정책에 대한 관련해서 제가 질문드리고 싶은 게 이번 선거결과가 정부의 부동산 정책에 무슨 경고장, 옐로우 카드를 꺼냈다. 뭐 이런 평가도 있습니다만 관련해서 얘기가 나오는 게 정책기조를 과연 계속 유지하는 게 맞는가. 아니면 보완, 손질만 하는 게 맞는가. 이런 거에 대해서 근본적으로 어떤 접근이 필요하다고 보십니까?

이강훈 : 저희들은 일단 두 가지 차원에서 보는데 지금 젊은 청년층 그다음에 신혼부부나 이런 지금 20~30대 계층들이 지금 주택 가격이 너무 올라가서 본인들이 주택 사기 어려운데 또 취득도 지금 현재 어려운 형편이잖아요. 그 부분과 관련돼서는 어떤 그런 굉장히 실망감들. 이런 것들이 많이 표출이 됐다는 생각이 들고요. 물론 주택 가격이 많이 오르다 보니까 세금도 좀 많이 올라간 측면이 있습니다. 그러다 보니까 그거는 집을 가진 계층에서는 또 이 부분에 대해서 불만이 생기고 하는 그런 양쪽에서의 어떤 그런 불만들이 다 같이 작동을 했다고 생각을 하거든요. 그래서 사실은 주택 가격을 안정 시키지 않고 이 문제가 잘 해결이 안 되는 거예요. 그런데 지금 정부가 예를 들어 내 놓는 어떤 정책들.. 이번에 주택공급 정책들을 좀 내놨지 않습니까? 그래서 주택공급 정책이 어느 정도 실효성이 있게 진행이 돼야지 그것도..

박태서 : 집값도 떨어지고.

이강훈 : 그것도 가라앉을 수가 있는 거고 지금 여기저기에서 주택 가격을 띄워가지고 이거를 지금 어떻게 하겠다는 그런 생각들은 상당히 위험한 생각이다. 그렇게 생각을 하고요. 지금 세제 관련된 부분들도 막 건들리면 결국은 그 부분에 대한 어떤 투자심리라든지 이런..

박태서 : 오히려 시장 불안을 자극할 수가 있다.

이강훈 : 네. 그런 것도 자극할 수가 있어요. 그러니까 전체적으로 정부가 어떤 식으로 세 부담을 가져가겠다라는 부분들에 대한 일관된 메시지는 있어야 된다는 생각이 듭니다.

박태서 : 알겠습니다.

이강훈 : 거기에서 어떤 부분적인 부작용이나 이런 부분들은 결국 국회가 논의를 해줘야죠.

박태서 : 마지막으로 권 교수님께 짧게. 내년 대선 지방선거 앞두고 또 아파트값 어떻게 될 건가에 대한 궁금증이 클 거란 말이죠. 어떻게 될 것 같습니까? 짧게.

권대중 : 우선 정부가 선거를 앞두고 사유를 낮출 가능성이 많습니다. 그거는 부동산 시장에 영향을 미치거든요. 아무래도 오세훈 시장이 규제 완화 카드를 꺼냈기 때문에 그 여파에 또 정부는 2.4 대책으로 주택 공급을 늘리려고 또 하고 있거든요? 그렇다면 이 주택 시장이 좀 조정기에 들어오지 않겠나 하는 생각이 들어요.

박태서 : 빠질 거라고?

권대중 : 네. 일시적으로는 지금 가격이 오르고 있지만 만약에 2. 4 대책이 실행된다고 그러면 보합세 정도는 유지할 거로 보여집니다.

박태서 : 집 살 계획이 있는 분들은 조금 신중하게 기다리라는 뜻으로 들립니다.

권대중 : 그렇죠. 2. 4 대책에서 서울에 32만 3천 가구면요. 89년, 90년도 노무현 정부 당시에 조성했던 1기신도시보다 더 많습니다. 그렇다면 그게 만약에 실현된다면 주택 시장은 안정화될 가능성이 있죠.

박태서 : 집 살 계획 가지고 계신 분들 잘 들으셨죠? 참고하시기 바라겠습니다. 두 분 말씀 여기에서 오늘 줄이겠습니다. 말씀 잘 들었습니다.

권대중 : 고맙습니다.

이강훈 : 고맙습니다.

박태서 : 일요진단 라이브 오늘 순서 마치겠습니다. 오늘도 함께해 주신 여러분 고맙습니다.