[일요진단 라이브] 가격 급등·매물 품귀…최악의 전세난 해법은?

입력 2020.10.18 (09:01) 수정 2020.10.18 (11:20)

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■ 진행: 박태서
■ 대담: 심교언 건국대 부동산학과 교수, 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장, 임종빈 KBS 경제부 기자

박태서 : 여러분, 안녕하십니까? 오늘 일요진단 라이브에서는 요즘 거의 모든 국민들이 절실하게 느끼고 있는 이슈를 한번 다뤄볼까 합니다. 바로 전세 문제입니다. 최근 들어 전세난이 사상 최악이라고 합니다. 홍남기 경제부총리도 피해가지 못했는데 이번 전세난이 과연 얼마나 심각한지, 왜 이렇게 됐는지 먼저 시장 상황을 한번 점검해보고요. 이어서 지금의 전세 절벽을 해결하기 위해서는 어떠한 대책이 필요한지 전문가들 의견을 함께 들어보겠습니다. 먼저 최근에 전세 시장 상황 정리한 영상부터 함께 보시겠습니다.
(VCR 재생)
박태서 : 일요진단 라이브 전세 문제 얘기 나눠주실 세 분 소개해드리겠습니다. 먼저 심교언 건국대 부동산학과 교수 나오셨습니다. 안녕하십니까?

심교언 : 안녕하십니까?

박태서 : 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장 오셨습니다. 감사합니다.

김덕례 : 네, 안녕하세요?

박태서 : KBS 보도본부 경제부에 임종빈 기자도 자리에 함께 하고 계십니다. 고맙습니다.

임종빈 : 네, 안녕하세요?

박태서 : 지금 전국이 아주 사상 유례없는 전세난으로 들썩이고 있다는 얘기도 있고요. 사상 최악이라는 얘기도 있습니다만 이게 지금 얼마나 심각한지 아직 체감을, 어떻게 설명드려야 될지 모르겠습니다만 전국적인 현상이라고도 하고 또 한편으로는 서울과 수도권이 특히 심각하다는 얘기도 있습니다만 임종빈 기자, 먼저 지금 현재 전세난 어느 정도 상황인지 실태부터 설명을 해 주시죠.

임종빈 : 예. 한국감정원의 통계 자료를 보면서 설명을 드리겠습니다. 감정원에서 월별 주택 동향 통계를 내는데요. 지난달 전국 주택 전셋값이 0.53% 상승했고 이 수치는 작아보일 수도 있는데 5년 5개월 만에 최대폭으로 상승한 겁니다. 그리고 주간 통계도 내는데 아파트 전셋값 변동률만 보면 서울은 68주 연속 상승. 68주라는 게 체감이 잘 안 될 수도 있지만 개월로 환산하면 15개월 정도, 1년 넘게 쉬지 않고 상승한 겁니다. 수도권도 역시 1년 넘게 경기, 인천을 포함한 수도권도 62주 연속 상승을 기록하고 있습니다.

박태서 : 임종빈 기자 설명을 들으면 방금 15개월 연속 상승이라고 얘기하셨잖아요. 그리고 또 0.53% 9월 달에 상승했다고 얘기하는데 저는 개인적으로 저 숫자가 좀 실감이 잘 안 나는 게 내가 사는 동네 아파트는 지금 전셋값이 수억이 올랐는데.

심교언 : 그렇죠.

박태서 : 0.53% 얘기하니까 잘 체감이 안 되는 거 같은데 어떻습니까? 심교언 교수님, 현장 상황.

심교언 : 연리로 따져보면 0.5%면 거의 20% 넘는 숫자입니다. 25%에 육박하는 숫자이기 때문에 굉장한 거고 지수로 25%라는 건 어떤 지역은 거의 2배 가까이 올랐다고 보시면 될 거예요.

박태서 : 전셋값이 2배?

심교언 : 그렇죠. 그런데 재밌는 거는 이번 정부 들어가지고 제가 KB지수를 한번 조사를 해보니까 이번 정부 5월 달에 출범해서 10월 10일까지 전세가 상승률을 보니까 가장 많이 오른 건 우리도 다 알듯이 송파구가 제일 많이 올랐고요. 2등, 3등이 재밌습니다. 2등, 3등이 이제 성북구, 광진구, 금천구입니다. 이 말은 뭔가 하면 아주 부자 동네가 올라서 그 사람들 힘든 거는 사실 사회적 관심을 갖지는 못하겠지만 의외로 서민들이 많이 사는 구에서 가격 상승률이 14%대 이상 나왔거든요. 어마어마하게 높아기 때문에

박태서 : 방금 64%?

심교언 : 14%가 넘게 상승한 겁니다. 송파구가 16.7% 상승한 걸로 나오고요. 그게 더 큰 문제가 아니냐. 이런 것들이 특히 서민들은 전세에서 월세 전환 같은 것 되는 거 보면 강남에서 월세 전환할 때의 월세 전환율은 작거든요. 그런데 이제 서민들이 사는 주택의 전세가 월세 전환할 때는 9% 이렇게까지도 갑니다.

박태서 : 그렇습니까?

심교언 : 그분들이 정말정말 보호해야 될 사람인데 그분들이 더 큰 피해를 받는 게 더 안타까운 게 아니냐, 라고 볼 수 있겠습니다.

박태서 : 김덕례 실장께서는 현재 전세 시장 실상 어떻게 듣고 계시는지.

김덕례 : 주변에서 듣더라도 이제 이사를 가려고 준비를 하고 있었던 신혼부부 아이 1명 정도 있고 이제 계약이 만료될 거 같아서 준비를 하고 조금 더 나은 집으로, 아이들도 크고 그래서 조금 넓은 평향으로 이사 가고 싶은 사람들도 지금 너무 불안하니까 차라리 지금 그냥 이 집에서 다시 한번 계약갱신청구권을 써서 살자, 이런 식의 이야기들도 굉장히 많이 들려오기도 하고요. 그리고 또 일정 주변에서 보면 예전에는 내가 가지고 있던 주택을 조금 임대를 놓을까도 생각을 해봤지만 그런 것들도 다 포기하는 현상들도 나타나고 있기 때문에 기존에 우리의 임차시장이라고 하는 거는 전세가 있었고 월세가 있었다고 하면 전세 가구에서 살고 있는 가구들의 상당수의 주택은 사실 공공에서 주택을 공급할 수 없었기 때문에 민간이 보유하고 있는 주택에서 살고 있던 가구들도 많은데 민간에서 공급했던 전세 주택이 자꾸 줄어드는 현상이 나타나니까 새로운 주택을 찾는 게 굉장히 어려운 현상들이 나타나고 있는 것 같고요. 그래도 기존에 어떤 형태든지 살고 있는 분들은 그래도 조금 대안이 있는데 이제 결혼을 갓 해서 신혼부부로서 어떤 새로운 임차 주택을 구한다거나 아니면 분가를 해가지고 새로운 주택을 구해야 되는 이런 가구들은 새로운 뭔가의 주택을 구하는 게 굉장히 어려운 것 같습니다. 그래서 통계청에서 한번 있는 가구들을 좀 추산해봤더니 전국적으로 매월 한 2만 가구 정도가 결혼합니다. 그러면 전국적으로 2만 가구 정도는 신규 주택이 필요한데 사실 전세 주택을 구하는 것 자체가 굉장히 어렵기 때문에 이런 어려움들은 굉장히 더 심해지고 있는 거 아닌가, 라는 생각이 듭니다.

박태서 : 김덕례 실장 설명은 신규로 전세 시장에 진입하는 분들의 어려움이 가장 크다?

김덕례 : 상대적으로 큽니다.

박태서 : 알겠습니다. 그럼 현재 무주택, 실제 세입자들은 현재의 전세난을 어떻게 겪고 있는지 그 실상 한번 직접 얘기를 들어볼까 하는데요. 지금 현재 전국세입자협회 윤성노 주거팀장이 전화로 연결돼 있습니다. 윤 팀장님, 나와계십니까?

윤성노 : 예, 안녕하세요? 윤성노입니다.

박태서 : 현재 지금 어디, 어느 지역에 거주하고 계시나요?

윤성노 : 서울시 은평구 연신내 쪽에 거주하고 있습니다.

박태서 : 은평구 연신내 쪽. 그럼 그 동네 전세가는 요즘 어떻습니까? 얼마나 많이 올랐죠?

윤성노 : 제가 살던 곳은 빌라 다가구 주택이어가지고 여기는 재개발이 ** 저기해서 여기 지역은 대략 한 1, 2억 정도 전세금이 좀 오른 것 같습니다.

박태서 : 1, 2억이요? 작년 대비 얼마나 올랐어요, 그러면? 예를 들어서 작년에 얼마였는데 1, 2억이 올랐다.

윤성노 : 보니까 여기가 사실 몇 년 전까지만 해도 평당 2,600만 원 정도 선인 걸로 알고 있습니다, 가격이. 그래서 작년 대비, 2년 전 대비 한 7, 80% 정도 오른 것 같습니다.

박태서 : 7, 80%가 올랐다는 거네요?

윤성노 : 예. 매매가가 그렇게 올랐고 전세가는 한 6, 70% 오른 것 같습니다.

박태서 : 그래요?

윤성노 : 예.

박태서 : 매물은 어떻습니까? 부동산에 가면 매물은 어느 정도 상황인가요?

윤성노 : 매매 시장도 요즘 신문, 뉴스 그리고 주변에 부동산 회원들이 이야기하면 매매 시장도 지금 좀 거래량이 많이 감소했다고 하고 있는데요.

박태서 : 윤 팀장님, 제가 여쭤본 거는 전세 매물이요, 전세 매물.

윤성노 : 아, 전세 매물? 전세 매물이 임대차 3법 개정 이후에 좀 많이 줄어들었다고 합니다. 왜 그러냐면 기존에 전세 세입자들은 임대차 계약갱신권을 청구해서 계약 연장을 많이 하고 있고 그리고 그다음에 아파트 재건축 대상자들은 실거주 요건 강화 때문에 거기를 살려고 하고. 다주택자들의 양도세가 내년 6월까지여서 매매를 해야 되는 상황이어서 갭투자 했던 사람들도 매매를 해야 되고 그래가지고 지금 현재 상황은 임대인 우위의, 시장의 거래량이 적다 보니까 임대인 우위의 거래 가격이 형성돼가지고 거래 가격이 지금 임대인이 형성하고 있습니다. 그래서 전세는 원래 세입자들의 돈을 바탕으로 한 회전인데 회전이 빠지지가 않으니까 움직임이 없고 그런 상태입니다.

박태서 : 그러니까 임대인 우위라는 게 집주인이 주도권을 가진 시장이다, 이런 말씀이시잖아요?

윤성노 : 예, 그렇습니다.

박태서 : 그러면 월세 매물은 어떻습니까? 전세 매물이 그렇게 부족하다는데.

윤성노 : 월세는 좀 여유가 있습니다. 전세는 시세 차이고 월세는 은행 대비 안정적인 고수익을 얻을 수 있거든요. 최근에는 저금리 기조가 계속되고 매매 차익을 기대하는 갭투자들 대출이 막히니까 지금 현재는 자금 여력이 큰 집주인들은 보증금 일부 한 1억, 2억 정도를 돌려주고 반전세나 월세 전환을 요구하는 경우, 반전세나 월세로 바꾸는 경우도 있고요. 그리고 오히려 갭투기 위험이 큰 소형 빌라나 다세대 주택에 사는 1, 2억 원대 사회 초년생 세입자들은 보증금이 떼일까 걱정을 많이 해서 오히려 월세로 전환해서 요구하는 경우 그렇게 해서 월세 매물은 여유가 있습니다.

박태서 : 아, 그래요?

윤성노 : 예.

박태서 : 그럼 월세로 전환하면 당연히 기존에 전세에 비해서 월세, 당장 매달 내야 되는 월세 부담이 커질 것 같은데 월세로 전환하시는 분들한테 지금 제일 필요한 게 뭔지 이 자리를 기회로 한번 말씀해 주실 수 있습니까?

윤성노 : 사실 다달이 월세를 내고 계약을 이어가야 되는데 그럼 결과적으로 본인들의 저축을 줄이고 매달 힘든 거거든요. 그런데 이게 한 4, 50 혹은 6, 70만 원 정도, 100만 원까지 되는데 상당히 힘들거든요. 그런데 사실 이것에 대해서 제일 좋은 거는 월세 세액공제나 그런 건데 작년 통계으로는 월세 세액공제가 실질적으로 한 10%도 안 된다고 그러더라고요. 그래서 월세 세액공제를 전국적으로 꼭 확대되는 거는 반드시 저는 필요하지 않을까 싶습니다.

박태서 : 월세 세액공제를 지불하는 월세의 10%밖에 공제가 안 되는데 공제폭을 넓혀달라, 그 말씀이시죠?

윤성노 : 그게 아니고요. 월세 세액공제를 혜택을 받는 사람이요.

박태서 : 아, 예예. 월세 세액공제 혜택을 받는 사람이 10%밖에 안 된다? 월세를 내는 사람 가운데.

윤성노 : 예.

박태서 : 그러면 세입자 입장에서 보시기에 지금 전세난이 대단히 심각한데 세입자들에 대해서 지금 가장 최우선적으로 펼쳐야 될 대책이라면 뭐가 있을까요?

윤성노 : 세입자 입장에서는 지금 현재 기존 세입자들은 계약갱신청구, 계속권 행사로서 안정성을 보장받았습니다. 물론 4년보다 10년 그렇게 하면 좋겠지만요. 문제는 지금 현재 신규 세입자들에게는 이게 전혀 상관이 없습니다. 그래서 지금 전세난이 계속되는 것도 연관성이 있는데요. 지금 임대인 입장에서는 기존 세입자를 받아들이는 게 아니고 신규 세입자를 받아들이면 임대 가격을 무한대로 올릴 수가 있거든요, 5% ** 그렇기 때문에 초기나 다시 신규 임대 가격 세입자에게도 이 전월세 상한제나 계약갱신청구권을 적용을 시켜야 됩니다. 그런데 이것을 적용시키려면 임대차 3법에 마지막 핵심 연결고리인 전월세 신고제가 반드시 적용이 돼야 되거든요. 그러니까 이 가격, 이 초기의 가격이나 매매 가격이, 전세, 전월세 가격이 전에는 어떤 가격이었고 이 주변 지역은 어느 정도 가격선이 있었는지를 정부나 이런 데서 공개를 해야 되는데 이런 정보가 전국적으로 15% 정도 선밖에 없어요, 한국감정원 평가에 의하면. 그렇기 때문에 이 정보를 지금이라도 정부가 의지를 갖고 기존 주택 가격 정보를 파악한다 그러면 ** 알 수 있거든요. 그래서 이거 한다면 제일 좋겠습니다.

박태서 : 시간 관계로 여기서 줄이도록 하고요. 윤성노 팀장님, 오늘 말씀 감사합니다.

윤성노 : 예, 고맙습니다.

박태서 : 전국세입자협회 윤성노 주거팀장이었습니다. 심 교수님, 세입자협회 말씀 얘기 어떻게 들으셨습니까?

심교언 : 굉장히 안타깝고 그렇게 생각하는 건 당연한 것 같습니다. 그렇지만 이제 지금 현재 나온 문제를 신규 세입자에 대해서까지 규제를 가하자, 라고 하면 시장은 아마 더 꼬일 가능성이 높다, 라고 보고 있고요.

박태서 : 말씀하신 전월세 신고제 등.

심교언 : 예. 그런데 그런 연구들을 EU에서 한번 진행해본 적이 있습니다. EU에서 이제 세입자 보호정책을 해보니까 우리가 나타난 문제가 똑같이 나타나더라. 기존 세입자하고 신규 세입자 간에 형평성에 문제가 나타나고 신규 세입자를 조절하기 위해서 하면 더 큰 충격이 올 것이다, 라고 돼 있습니다. 거기서 결론은 뭔가 하면 임대인에게도 재산권을 보존하면서 그러면서 공급을 늘리는 정책이 좋다, 라고 하고 있거든요. 지금 이제 신규 세입자들에게 보호를 많이 한다는 것은 충분히 공급이 될 때는 그런 전제가 맞다면 보통 이렇게 시장이 불안한 거는 공급이 모자라는 상태거든요. 그 상태에서 신규 세입자를 보호한다면 공급이 더 줄어들게 됩니다. 그래서 지금 뭐 베를린 같은 경우에는 베를린은 임대를 동결했거든요. 모든 주택은 아니지만 베를린에 있는 상당수의 주택에 대해서 작년 말에 동결을 했는데 지금까지 나타난 결과가 뭐냐면 공급량의 한 40% 감축된 걸로 나타납니다. 그리고 우리가 뭐 9명이 줄을 서가지고 뭐 이렇게

박태서 : 아 그거 사진 준비 돼 있습니다. 잠깐 그거 하나 띄워 주시겠어요? 심 교수님 방금 아파트 전세

심교언 : 사진인데 한 집에 9명이 몰려가지고 전세를 구하기 위해서 줄 서있는 건데 한 2~3달 전에 베를린에서는 1700명이 줄을 섰습니다, 한 집에.

박태서 : 집 하나 구하려고 1700명이 줄을 선

심교언 : 네, 한 집에 1700명이.

박태서 : 베를린에서?

심교언 : 예예, 그리고 어떤 일이 일어나는가 하면 베를린뿐만 아니라 세계의 선진국에서 그런 일들이 다 벌어진 게 뭔가 하면 키머니라는 게 생겨납니다. 열쇠값이. 그거 뭔가 하면 임대료를 못 올리게 하니까 열쇠를 줄 때 돈을 추가로 준다라든가 또 하나는 뭔가 하면 예를 들어서 싱크대를 수리했다. 싱크대가 뭐 몇 십만 원이면 아니 백만 원 정도면 수리가 가능한데 싱크대 수리비를 2천만 원을 청구한다라든가 세입자한테.

박태서 : 임대료를 못 올리니까 그런 식으로 편법, 편법으로.

심교언 : 못 올리니까 계속 생겨나는 거고요. 그리고 이제 문제는 단기적인 효과보다는 장기적으로 더 나쁘다고 알려져 있습니다. 그래서 이게 지금 보면 가격 규제하면 지금 좋을 것 같지만 지금까지 뭐 1차 대전 이후부터 수없이 실험을 했고 최근까지도 논문이 나오고 있는데 그 결과는 항상 나쁜 것으로 나오고 있습니다.

박태서 : 참 그렇습니까? 자 진행팀 방금 그 사진 하나만 다시 띄워주시겠습니까? 보면서 제가, 이게 지금 서울 가양동에서 이번 주에 나온 기사인데 집 하나 전세 보려고 9명이 줄을 섰다는 사진이 저게 저게 팩트가 맞느냐, 뭐 사진 조작 아니냐 이런 얘기가 나왔습니다만 방금 심교언 교수님 설명은 베를린 전세난의 경우에는 집 한 채 보려고 1700명이 줄을 서는 경우도 있다는 걸 보면 9명이 줄 섰다는 게 사실관계에 맞다는 생각도 들기도 하고요. 자, 실장님 저런 경우가 지금 보면 요즘 유독 심한 겁니까? 아니면 과거에도 이런 경우가 흔히.

김덕례 : 유독 이번에 조금 특이한 현상들이 나오고 있는 것 같습니다. 그게 이제 우리가 전세난이라고 해가지고 2014, 2015 이때에도 ** 전세가격이 굉장히 많이 올라서 그렇게 힘들었던 경험도 있고. 그리고 뭐 그 임대차 계약 자체가 1년에서 2년으로 바꾸면서 전세가격이 굉장히 많이 올랐던 1989년, 90년대 이때의 경험도 있었지만 그때는 저런 현상은 없었다는 거죠. 그렇다고 하면 유독 지금 나타나고 있는 이유가 지금 전체적으로 이제 매매 시장에 대한 규제가 굉장히 강화가 되면서 매매 가격이 이제 조금 조정이 되고 있는 그 시국에 그리고 또 이제 내년에 사전청약을 하겠다라고 하는 그 6만 가구에 대한 대기수요들도 전세 시장에서는 임차 수요가 이제 늘어나고 있는 상황인 거고. 그렇다고 하면 전세수요가 사실 매매수요로 전환되지 않고 있고 결국 수요가 많은데 이제 공급에 대한 불안들이 좀 많아진 상황인 것 같고요. 그리고 작년까지는 굉장히 입주물량이 많아서 전세시장에 대한 불안이 조금 적었었습니다. 그런데 올해부터 조금 입주물량이 줄어들고 있고 특히

박태서 : 내년도 준다고 얘기하던데요.

김덕례 : 내년에는 더 많이 줄어서 더 위험할 수 있는데.

박태서 : 절반으로 준다는데 맞습니까?

김덕례 : 네, 그래서 그 부분에 대한 위험들도 있고. 특히 10월 달에 입주물량이 굉장히 많이 줄어들었습니다. 7월, 8월, 9월에 비해서 거의 한 3분의 2 정도로 줄었기 때문에 그 영향까지 지금 같이 맞물려서 나오고 있는 현상이 아닌가 싶습니다.

박태서 : 걱정입니다. 자, 임종빈 기자 제가 이거 질문 하나 드려 보겠습니다. 개인적으로 좀 궁금한 게 하나 있어요. 지금 말씀 나누고 있는 이 부분들, 그러니까 전세난이 사상 최악이다라는 얘기도 있고, 전세절벽이다 온갖 험악한 표현들이 지금 요즘 줄을 잇고 있는 거긴 합니다만 반면에 보면 이게 전세 매물 부족하고 전세값이 오르긴 했습니다만 이게 그 정도로 심각한 거는 아니다라는 반론도 있단 말이죠. 국토부 출입하시니까 국토부 쪽 사람들은 뭐라고 얘기합니까? 여기에 대해서.

임종빈 : 국토부는 일단 8월 전세 거래량이 7월보다는 줄긴 했지만 전년 동월 대비 오히려 늘었다, 거래량을 토대로 이렇게 얘기하고 있고.

박태서 : 오히려?

임종빈 : 네. 근데 그건 8월 상황이고, 다른 통계를 보면 이제 KB국민은행이랑 국토부랑 감정원이 같이 내는 통계 중에서 전세수급지수라는 통계가 있는데 이 전세수급지수가 100을 기준으로 100이 넘어가서 이제 100하고 200사이에 있으면 공급이 부족하다는 얘기거든요. 그런데 수치가 9월 달에 187이 나왔습니다. 이 187이라는 숫자가 2015년 10월 이후에 5년 만에 최대치인 거죠. 그리고 감정원도 같은 통계를 내는데 수치는 약간 부수적으로 작긴 해도 감정원도 100이상 넘어가면 공급이 부족한데 8월 달에 120, 9월 달에 119가 나왔는데 이게 거의 4넌 한 6개월, 7개월 만에 역시 최대치를 기록하는

박태서 : 최대치다?

임종빈 : 네, 그러니까 국토부에서는 전세수급지수라는 수치가 있음에도 불구하고 거래량을 기준으로 전세가 부족하지 않다라고 얘기를 하는 거죠.

박태서 : 그래요? 전세가 부족하지 않다고 얘기를 하고 있다는 말이죠?

임종빈 : 거래량은 일단 전년 동월 대비 늘었다고 얘기를 하고 있습니다.

박태서 : ** 어떻게 보세요?

심교언 : 다른 통계에 따르면 작년 동월 대비 많이 줄었다고 나오고 있고요. 그리고 국토부에서 하는 통계들은 너무 좀 자기 편하게 보고 싶은 것만 보는 것 같아요.

박태서 : 그래요?

심교언 : ** 지역 단지라든가 이쪽을 가지고 이제 숫자를 하는 경우가 많은데 그 반대되는 게 훨씬 많고. 그리고 이제 이거 하나 인정은 해 줘야 될 게 이번 정부 들어가지고 불과 1년 전까지만 보더라도 전세가격은 굉장히 안정적이었습니다. 그런데 1년 남짓 하는 기간 동안에

박태서 : 그 지난해까지는 괜찮았었는데.

심교언 : 역대 정부 중에서 전세가격은 아주 안정적인 정부였습니다. 그런데 최근 1~2년 사이에 이제 그렇게 망가진 거죠. 그리고 최근 1~2년 사이에 어떤 변화가 있길래 이렇게까지 전세시장이 망가졌는가? 거기에 대해서 고민할 필요가 있는 거죠.

박태서 : 그럼 본격적인 진단을 좀 들어가 보것 같습니다. 그러면 제일 궁금한 게 김덕례 실장님 지금의 전세난이 일시적인 거라고 보십니까? 아니면 앞으로도 상당 기간 아까도 말씀하셨습니다만 입주물량이 줄어들기 때문에 전세난에 분명히 영향을 미칠 거라고 말씀을 하셨는데 이게 얼마나 더 갈 거라고 보십니까?

김덕례 : 저는 아파트 시장을 중심으로는 지금 계약을 갱신하고 있는 가구들이 다 다시 뭐 계약갱신청구권을 써서 마무리가 되려면 적어도 다 2년은 걸리거든요. 지금부터 이제 2년 전에 했던 사람들이 순차적으로 도는 데까지는 2년이 걸리기 때문에 이러한 지금의 뭐 아까 줄서기처럼 그런 특이한 현상들은 조금 완화된다 할지라도 계약갱신청구권을 요구하면서 어떤 갈등의 현상들이 나타나는 그런 문제들은 적어도 2년까지는 있을 것 같고요. 그러고 나서 전체 가구가 계약갱신권을 다 썼다라고 하면 그리고 신규가구도 전세계약을 했다라고 하면 조금 안정기는 찾을 수 있겠지만 다시 4년이 끝나고 해서 이제 신규주택을 또 찾아야 될 때, 이럴 때는 임대인 입장에서 보면 그동안 올리지 못했던 전세가격, 그리고 앞으로 그리고 받아야 될 전세가격을 같이 올릴 수 있기 때문에 우리가 2년 단위로 바꿨을 때 첫 해에는 30%가 올랐고, 그 다음에는 25%가 올랐던 경험이 있다라면 이게 이제는 4년까지도 이후에 4년까지도 갈 수 있기 때문에

박태서 : 그 얘기가 이따가 김현미 장관 설명하는 게 있거든요. 89년 말씀하시는 거죠?

김덕례 : 네네, 그렇죠. 그래서 조금 상당 기간 이런 혼란들은 좀 지속되지 않을까 싶습니다.

박태서 : 잠깐만요, 그러니까 1989년도에 임대 기간을 1년에서 2년으로 연장했을 때

김덕례 : 2년으로 바꾸면서 그때 바꾸면서 이제 첫 해에는 한 30%가 올랐고요.

박태서 : 30%, 네.

김덕례 : 그 이듬해에는 이제 25% 정도가 오른 거죠. 물론 상승폭은 줄었지만 그래도 굉장히 많은 폭의 상승이 있었기 때문에 지금 같은 경우에도 뭐 거래량이 줄어서 오는 어떤 수치적인 것들은 낮다라고 할지라도 가격상승세에 대한 부분들은 조금 장기적으로 갈 수 있을 우려가 있습니다.

박태서 : 그러니까 1989년도에 임대기간을 1년에서 2년으로 연장했을 당시에 첫 해 30%, 이듬해 25% 전세가 상승이 있었다는 설명이신데 관련해서 그제였습니다. 국회국정감사 국토위에서 있었던 김현미 장관 이 관련된 발언 한번 들어보시죠.

(VCR 재생)

박태서 : 심 교수님 방금 김덕례 실장께서 말씀하신 건 89년도 임대기간 1년, 2년 연장했을 때 30%, 이듬해 25%라고 얘기했는데 김현미 장관은 89년도에 조치를 취했을 때 5개월 정도 시간이 걸렸다라고

심교언 : 약간 오해의 소지가 있는데 두 분 다 이제 비슷한 이야기예요. 그 당시에는 1년에 15%, 20%씩 오를 때입니다 매년.

박태서 : 전세값이?

심교언 : 예, 전세값이. 매매값도 한 30% 오를 때고요. 그렇게 오를 때 이제 이렇게 올랐다가 악간 안정세를 보여줬다가 다음에 또 오르고. 지금 보면 굉장히 높은 것 같지만 그 당시에는 뭐 강남의 아파트는 1년에 2배씩 오를 때입니다. 그러던 것이 이제 안정이 어떻게 되는가 하면 1, 2년 내에 안정됐다라고 보긴 어렵고, 그때 안정되는 건 91년에 2백만 원 입주가 시작됩니다. 2백만 원 입주입니다. 그 당시 우리나라 주택이 7백만 정도였을 때인데 그때 2백만 원으로 하니까 그때부터는 모든 지표가 마이너스로 돌아섭니다. 그런데 지금은 이제 지금 단기적으로 그런 공급충격도 없고 그리고 신규 공급 나올 것도 없고 그런 상황이라서 아마 단기적으로는 지금의 곤란세는 혼란은 진정이 좀 되겠지만 가격 상승은 계속 갈 가능성이 높다라고 보여지고요.

박태서 : 단기간에 이런 혼란상이 조금 완화될 거라는 근거 같은 게 있으십니까?

심교언 : 그거는 이제 ** 경제학이라고 여러분들이 아주 많이 본 경제학 원론책이 있습니다. 그 책을 보더라도 이제 단기의 충격보다는 장기의 충격이 훨씬 크다라고 나와 있습니다. 수많은 학자들의 연구가 단기적 충격보다는 장기적 공급 위축 우려는 불편함이 더 크다라고 알려져 있고, 그리고 지금은 이제 사실 임차인 보호 규정하고 가격상한제 규정 두 가지를 따로 나눠서 봐야 되거든요. 임차인 보호규정은 단기적으로 충격을 먹이고 그 다음에 나중에 또 한 번 4년이나 이렇게 지나면 또 이제 충격이 오는 건데, 단기충격은 얘가 조금 더 셀지 몰라도 그 다음 전월세 상한제라는 가격규정이 있습니다. 규제. 가격규제는 단기보다는 장기에 미칠 ** 훨씬 크다라고 알려져 있어요. 그러면 이제 이걸 종합해 보면 단기적인 지금의 극도의 혼란상황은 좀 나아질 것이다. 그렇지만 중장기적으로 더 무서운 공급위축에 따른 쓰나미가 올 가능성이 높다라고 볼 수 있습니다.

박태서 : 동의하십니까?

김덕례 : 뭐 일정 부분 좀 동의하는 부분들이 있고요. 그런데 우리나라 같은 경우에는 이제 외국의 임차시장 같은 경우는 정말 우리가 알고 있는 전체 임차시장에서 한 3% 정도밖에 되지 않는 순수월세라는 거, 보증금 규모가 작은 그런 월세시장 베이스에서 이제 임대료 통제라든가 아니면 가격규제 들어갔던 것과 우리나라는 보증금 규모가 큰 전세시장이라고 하는 특이한 시장이 있는데 여기에서 주어지는 어떤 규제에 대한 충격효과들은 좀 다른 것 같습니다. 그런데 외국에서 썼던 것들이 가지고 있는 부작용 이상으로 사실 전세시장에 적용했을 때 가져올 수 있는 부작용들은 조금 더 클 수 있는 부분들이 있는 것 같고요. 더군다나 우리 같은 지금 저금리에서는 사람들이 원하는 게 그러니까 외국의 선진국 같은 경우에는 임차인이 선택할 수 있는 게 월세라는 것밖에 없습니다. 그렇기 때문에 뭐 가격이 높든 낮든 어떤 상태든지 이제 월세를 선택하지만 우리 같은 경우에는 대부분의 임차인이 전세를 원하고, 특히 이런 저금리 상황에서는 전세를 원하는 게 굉장히 더 높아지기 때문에 전세로 가려고 하는 수요는 굉장히 늘어날 수밖에 없고 뭐 올해도 입주물량이 많이 줄었지만 내년에는 더 많이 줄 수 있다라고 한다고 하면 이런 수요와 공급에 의한 어떤 불균형에 의한 가격 불안정은 상당 기간 더 커질 수도 있는 부분들이 있습니다.

심교언 : 저는 이제 ** 면에서 지금의 극도의 혼란이 해소되고 나중에 더 큰 게 온다고 하는 게 선진국들에서 임대료 규제하는 나라들이 꽤 많습니다. 도시들. 뭐 포퓰리즘 정책이라고 표현하는 사람들도 많은데, 그런데 모든 주택이 하는 나라는 없습니다.

김덕례 : 그렇죠.

심교언 : 뭐 대부분 주택이 한 30~40% 대상 주택을 정해놓고 정부에서 약간 기금 지원하면서 임대료 규제를 하거나 임차인 보호 규정을 적용하거든요. 그렇게 했음에도 불구하고 방금 말씀드린 그런 효과들이 다 나타났고요. 그게 전 세계에서 거의 유일하게 OECD 국가 중에 유일하게 우리나라는 모든 주택에 대해서 적용을 합니다. 그러면 그 충격은 아마 외국에서 나왔던 연구결과보다 더 심각해질 가능성이 높다. 독일이 지금 임대료 동결 베를린이 했던 것들 베를린만 했거든요. 그것도 이제 말이 많은데 그것도 모든 주택에 대해서 하는 게 아닙니다. 그런데 우리 같은 경우에 모든 주택이 했기 때문에 외국에서 나왔던 실험보다는 더 크다라고 볼 수 있을 것 같습니다.

박태서 : 임종빈 기자 그러면 국토부 관료들은 이거 전세난 어느 정도 시간 지나면 완화되거나 잠잠해질 거라고 얘기하는 거 있습니까? 혹시 들리는 게 있어요?

임종빈 : 뭐 몇 개월 뒤에 잠잠해질거다 이런 예상이 나온 건 없는데, 지금 아마 내년 2월 이후에 뭐 임대차3법 효과가 나타날 거다 이렇게 얘기를 하고 있는 근거가 아까 말씀하신 89년의 상황이잖아요. 그때 보면 월별통계로 보면 4개월 동안은 2%, 11%, 2%, 2% 이렇게 급상승을 했다가 5개월째부터 이제 마이너스로 월별통계가 돌아가기 시작하거든요. 그런데 결과적으로는 연통계로 봤을 때는 어쨌든 큰 폭의 상승을 2년 동안 했었고. 그리고 이번에는 7개월째에 안정이 될 것 같다라고 얘기를 하는 건데.

박태서 : 7개월째?

임종빈 : 예, 그러니까 6개월 동안 신규 그 신규로 전세 진입하는 사람들의 계약이 6개월 간 어느 정도 이루어지고 아마 수치상으로는 월별 통계나 주간 통계 안정이 될 거다, 이런 식으로 예상하는 것 같습니다.

박태서 : 내년 초를 대충 기점으로 그렇게 얘기한다. 정부 쪽 설명이, 국토부 쪽 설명이라는 거고요. 또 하나 걱정이 이렇게 전세 가격 상승이 이렇게 가팔라지는 부분들이 매매 가격 상승을 또 자극하지 않을까, 라는 그런 부분들이 있는데 이거 실현 가능성 있습니까? 어떻습니까? 요즘 매매가가 좀 안정세라는 거 아니에요?

심교언 : 안정세죠. 장기적으로 봤을 때는 매매가, 전세가의 관계는 비교적 명확합니다. 한 개가 오르면 따라 오르고 이게 오르면 따라 오르고. 장기적으로 봤을 때는 그게 아주 명확한데 지금은 그런 현상이 나타날 것이냐. 장기적으로는 분명히 그런 현상이 나타나는 거고요. 단기적으로 한 1, 2년을 봤을 때 나타날 것인가. 우리가 한 2010년 정도를 되돌아보게 지금과 유사한 측면이 있습니다. 지금 강남 집값이 너무 비싸다. 그리고 거시경제가 안 좋다. 정부에서 계속 강한 규제를 내고 있다. 그렇다면 매매가가 앞으로 더 올라갈 가능성이 있겠는가, 이런 시각이 조금씩 커지는 거 같아요. 그런데 2010년도에도 경제 위기로 인해서 집값이 안 오를 것이다. 그래서 이 사람들이 대거 전세 수요로 넘어가서 매매가는 하락하는데 전세가는 계속 올라가는 이상한 상황이 벌어졌거든요. 지금 같은 경우에도 집을 사려고 해도 대출 규제 때문에 못 사는 상황이잖아요. 매매가는 상대적으로 안정세 또는 하향세를 보일 가능성이 있겠지만 전세가는 계속 올라가는, 그 당시 상황하고 비슷할 것이다. 그런 상황이 한 몇 년간 벌어질 가능성이 높아보이고 장기적으로 보면 다시 또 재차 끌어올리는 상황이 벌어질 것 같습니다.

박태서 : 그런데 반대로 보면 정부에서는 내년에 양도세 매물이 나온달지요 그다음에 보유세 부분들에 대한 시장의 압박이 가시화될 경우에 내년에서부터는 매물이 많이 나오면서 집값 안정으로 이어질 거라는 확실한 기대가 정부 쪽에서는 나오고 있거든요. 집값 떨어지면 전셋값도 떨어지는 거 아니에요?

김덕례 : 일단 단기적으로는 전세가가 그렇게 큰 폭으로 하향 조정되는 것은 쉬워보이지 않습니다. 그게 전세 수요가 가격이 좀 하향이 되려면 수요가 분산이 되든가 아니면 수요가 줄든가 아니면 전세 물건이 좀 많아서 가격이 내려가면 되는데 전세 수요가 줄 수 있는 요인은 상당히 생각보다 적습니다. 과거에 보면 우리가 전세를 가지고 있던 분들은 일정 부분 매매 시장이 정상적이라고 느껴지면 매매 전환을 합니다. 자가를 소유하는 비중들이 있는데 서울에 한 100만 가구 정도의 전세 가구가 있었다면 과거에 한 20만 가구 정도는 내 집을 마련하기 위해서 준비하는데 많은 가구들이 사실 3기 신도시라든가 조금 저렴한 주택을 기다리고 있다고 하면 임차 시장, 전세 시장에 잔류할 그럴 가능성이 굉장히 높고요. 사실 전세 수요가 월세 수요로 가는 건 정말 마지못해서 가는, 굉장히 적습니다. 10%가 안 되기 때문에 굉장히 적은 상태에서 수요는 그대로 유지될 수 있을 것 같고 매매 시장에 대한 가격들이 하방 압력을 계속 규제에 의해서 받을 수는 있는 부분들은 있지만 지금까지 국지적으로 나타날 수는 있을 것 같습니다. 강남 4구라든가 굉장히 많은 규제에 의해서 있는 지역에 대한 하방 압력은 크지만 그렇지 않은 비규제 지역에 있어서의 상승 압력들도 있기 때문에 매매 가격이 크게 오르지 않더라도 전세 수요가 어떤 조정을 받을 수 있는 부분들은 크게 지금 현상으로는 나타나는 것 같진 않습니다.

박태서 : 알겠습니다. 현재 전세 시장 대책 그리고 전세난을 지금 얘기하고 있고요. 정부의 부동산 정책도 지금 함께 짚어보고 있습니다만 관련해서 홍남기 경제부총리 얘기를 하지 않을 수가 없습니다. 홍남기 부총리도 이번에 전세난을 피해가지 못했다고 하죠? 관련해서 이번 국정감사에서 국민의힘 김은혜 의원이 김현미 장관한테 홍남기 부총리 관련된 질의를 했는데 관련된 발언 한번 질의응답 들어보실까요?
(VCR 재생)
박태서 : 홍남기 부총리를 홍남기 씨라고 지금 얘기했죠? 김현미 장관도 짐작을 하고 답변을 한 것 같은데 홍 부총리 사례는 지금 보셨습니다만 전세를 연장하려고 하는데 집주인이 실거주하겠다고 해서 나가야 된다는 처지가 된 거고 그런데 나가려고 하다 보니까 동네에 전세 매물이 없어서 전세난에 직접적인 피해 당사자가 됐다는 그런 사례인데 여기서 나오는 얘기가 계약갱신청구권입니다. 그러니까 전세 2년에 세입자가 2년 더 추가로 살 수 있는 이런 권한을 이번에 국회에서 임대차 3법 통과를 통해서 보장을 해 준 건데 이 부분은 임종빈 기자가 설명을 다시 한번 해 주시죠.

임종빈 : 네. 전월세 계약갱신청구권. 세입자가 현 전세 기간 2년 이후에 계약갱신을

박태서 : 관련 화면이 나오고 있죠.

임종빈 : 청구할 수 있는 권리를 얘기해서 총 2+2년. 전세 기간이 사실상 4년까지 늘어날 수 있다는 얘기고요. 그런데 세입자가 집주인에게 계약갱신청구권을 행사를 하려면 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사를 해야지 가능합니다. 다만 집주인이나 집주인의 직계존비속이 실거주 할 의사를 밝히면 세입자의 계약갱신청구권은 거부할 수 있는 그런 법적 근거가 있습니다.

박태서 : 홍남기 부총리 사례에서 지금 저거, 잠깐 다시 한번 띄주시겠어요? 계약갱신청구권에서 확인할 수 있는 게 뭐냐면 보시는 것처럼 세입자가 2년 동안 이후에 살고 나서 계약을 추가로 살 수 있도록 청구할 수 있는 권리인데 이거를 홍 부총리가 2년 더 살겠다고 했더니 집주인이 내가 들어와서 살겠다, 라고 얘기한 거고 그런데 이런 경우에는 맨 마지막 줄에 나와있죠? 집주인이 실거주 할 경우에는 집주인이 세입자의 계약갱신청구권을 거부할 수 있도록 돼 있는 게 지금 계약갱신청구권을 둘러싼 논란의 핵심인 것 같아요. 여기 보면 이게 지금 계약갱신청구권이 세입자들, 무주택 서민들의 주거 안정을 위해서 도입한 이런 부분들인데 오히려 지금 일종의 역설, 정책의 역설이라고 해야 될 수 있을 것 같긴 한데 어떻게 보십니까?

심교언 : 세입자 안정 대책에 대해서도 많은 연구들이 있었고 많은 사례들이 있습니다. 우리처럼 기간을 하는 경우도 있고 또 하나는 특히 외국 같은 경우에 소수인들, 그 사람들 특히 뭐 인종 간의 갈등이라든가 그런 스토리도 굉장히 많았는데 그런 연구들의 대표적인 결론들은 뭔가 하면 너무 강하게 세입자를 할 때는 기존 세입자한테는 엄청난 혜택이 되지만 이 사람이 계약 기간이 끝나서 신규 세입자들 들어오게 됐을 때는 어마어마하게, 우리가 4년 지나면 어마어마하게 오른다, 그런 얘기를 지적하고 있습니다. 그래서 이런 정책으로 갈 경우에 중장기적으로 서민들의 삶이 더 어려워진다고 보통 결론을 맺고 있습니다. 그래서 보통 균형 잡힌 결론은 아까 전에 EU에서 연구한 것들 잠깐 말씀드렸는데 임대인의 재산권 또는 임대인의 수익률 같은 것들을 적절히 봐가면서 같이 임차인 보호를 해가면 제도가 지속 가능하게 되는데 일방적으로 임대인만 희생을 하게 하는 제도 같은 경우에는 결국 장기적으로 서민이 더 어려워지더라, 라는 결론이거든요. 그 해법을 잘 찾지 않으면 이 문제는 계속적으로 더 심각해질 가능성이 있다고 볼 수 있습니다.

박태서 : 계약갱신청구권을 포함해서 그러면 세입자 보호, 무주택 서민을 보호하기 위해서 지난 7월에 국회를 통과한 임대차 3법이 있습니다. 이거 다시 한번 재강조하는 차원에서 보여드리면서 임종빈 기자, 설명해 주실까요?

임종빈 : 네. 계약갱신청구권을 방금 말씀드린 내용이고요. 그다음에 계약갱신을 청구할 때 임대료를 집주인이 올릴 수 있는데 그 상한선을 5% 이내로 제한한 게 전월세상한제입니다. 그리고 아까 윤성노 팀장님이 말씀하신 것처럼 전월세신고제도 함께 법이 통과 됐고요. 임대차 계약 시 지금 매매 거래처럼 임대차 계약도 실거래를 반드시 신고하게 의무가 되는데 전월세신고제는 지금 행정망을 갖춰야 되기 때문에 내년 6월에나 시행이 가능할 것으로 정부에서 보고 있습니다.

박태서 : 그렇군요. 임대차 3법, 방금 심교언 교수께서 말씀하셨습니다만 임대인을 위한 정책이라고 합니다만 이게 오히려 강한 규제가 임대인을 오히려 옥죌 수도 있다는 그런 역설을 설명해 주셨는데 김 실장님, 그러면 제가 하나 무거운 질문 하나 드려보고 싶은데요. 실장님이 보시기에는 이게 국회 통과 당시에 정부가 이런 상황이 펼쳐질 거를 예상했다고 보십니까?

김덕례 : 예상을 하신 분도 있지 않았을까 싶습니다. 그런데 예상을 조금 무겁게 했다면 그렇게 빠르게 가진 않았을 것 같고요. 이런 임대차 3법에 대한 도입 논란이 어제 오늘 얘기도 아니고 굉장히 오랜 시간 동안 해왔음에도 불구하고 계속 도입되지 못하고 있었던 이유들은 지금처럼 야기될 수 있는 그런 문제들을 이미 예측했기 때문이라고 생각하고요. 무엇보다 지금 이런 임대차 3법이 도입되면서 임대인과 임차인에 대한 갈등이 너무 심해지고 있다, 라고 하는 사회적인 문제도 있는 것 같습니다. 그래서 대한법률구조공단에서 한 8월 달, 9월 달에 임대차 분쟁 조정 건수에 대한 발표를 하나 했습니다. 그게 1만 7천 800건 정도가 발표가 됐는데 그게 예전에 비해서 한 60% 이상 정도 증가한 숫자라고 하면 이런 계약을 두고 세입자와 그다음에 집주인 간에 갈등들이 계속 많이 야기될 수밖에 없기 때문에 이런 문제들도 굉장히 또 하나의 부작용이 아닐까, 라는 생각이 듭니다.

박태서 : 심 교수님, 어떻습니까? 정부가 이걸 예상을 제대로 했을까요? 아니면 알고도 밀어붙인 건가요? 아니면 혹시 이게 단기간에 소폭에 그칠 거고 미풍에 그칠 거다, 라고 본 건지.

심교언 : 정부 관료들도 그렇고 여당도 경제학 박사들이 상당히 많습니다.

박태서 : 많이 접촉하시잖아요.

심교언 : 저도 이제 여기서도 한번 여당 의원들하고 얘기해본 적도 있고. 그런데 보면 재밌는 거는 교과서에도 나오거든요. 경제원론, 경제학개론에 나오는 사실이기 때문에 인지하지 않았다, 라면 그 자리에 있을 자격이 없는 분 것 같고 그 정도는 다 아셔야 될 거 같아요, 정책이 펼치는 분들이 교과서에 나온 내용 정도는. 그 중에 교과서에 나온 건 두 가지를 들고 있거든요. 공급 위축에 따라가지고 더 어려워진다는 게 하나가 있고 또 하나는 더 심각한 문제일 수도 있는데 품질 저하 문제가 있습니다. 그 두 가지는 어떤 교과서에도 다 나오는 거기 때문에 예상을 했을 것이다. 그런데 이제 우리나라에서는 제가 보기에는 두 가지 같은데 하나는 뭔가 하면 그때도 여당 의원들이 얘기하는 게 우리나라는 그런 효과가 안 나타난다, 라고 주장하는 게 하나가 있었고 시민단체에서도 그런 주장을 많이 하셨습니다.

박태서 : 그랬나요?

심교언 : 전문가들은 그런 효과 나타날 것이다, 그런 얘기했고. 또 하나는 그런 효과가 나타나든 안 나든 간에 정부 입장에서는 그런 게 교과서적으로 나타난다 그러면 대책을 만들고 같이 가야 되거든요. 이런 문제가 생길 수 있으니까 공급을 증대하기 위해, 단기적으로 공급 증대하기 위해서 또는 품질 저하를 막기 위해서 어떤 대책을 같이 나갔어야 되는데 우리는 그런 게 나타나지 않는다고 가정을 하고 가는 거 같았습니다.

박태서 : 알겠습니다. 임종빈 기자, 아까도 임종빈 기자가 설명을 했습니다만 정부 차원에서는 임대차 3법, 계약갱신청구권 등이 시장에 안착할 걸로 기대한다는 거 아니겠어요? 저 법이 통과될 당시, 취재하셨으니까. 이 부분들에 대해서는 나름의 자신감을 국토부에서는 가지고 있지 않았습니까?

임종빈 : 예. 물론 초기 임대료가 오를 거라는 예상은 용역을 통해서 알고 있었고 그게 2019년에 법무부에서 용역을 했었는데 2+2년으로 했을 때 초기 임대료를 집주인들이 최대 8%까지 올릴 것이다, 라는 용역 결과가 나왔었거든요. 그런데 그 수치가 그렇게 높은 건 아니라는 결론이었고 그다음에 이게 임대차 3법이 7월 30일날 국회를 통과했었는데 8월 10일날 국회가 국토부에서 보도자료를 내면서 현재 전월세 시장에서 전세 가격 상승을 임대차 3법의 도입의 효과로 보기에는 무리가 있다, 이렇게 나왔습니다. 그리고 전월세 공급 감소, 가격 상승의 부작용이 나타날 가능성은 낮다고 보고 있다. 이런 식으로 보도료를 냈었습니다, 실제로.

박태서 : 시청자분들께서 판단하셔야 될 문제인 것 같고요. 자, 그럼 이제 문제점 다 지적해봤고요. 그간의 과정을 되짚어본 상황인데 앞으로를 점검을 해보죠. 이거 전셋값이 무한정 오를, 올라서도 안 되는 거긴 합니다만 해결 방안 먼저 김 실장님, 어떻게 해야 될 것 같습니까?

김덕례 : 매매 시장 매매 가격을 안정시키는 것보다 사실 전세 시장을 더 안정시키는 게 굉장히 어렵습니다. 이거는 매매는 여러 가지 실수요도 있지만 여러 가지 투자, 극단에 가면 투기 수요들도 있지만 전세 수요라고 하는 건 실수요 베이스로 정말 거주할 사람들이 선택하는 주거요인이기 때문에 전세 시장을 안정화시킨다는 건 굉장히 지금 쉬운 방책은 아닌 것 같고요. 다만 두 가지 방법 정도는 있을 것 같습니다. 고민을 해봤는데 정말 지금이 전세가가 너무 많이 올라서 전시 상황 같은 위험이다.. 그러면 정부가 아까 베를린이 통제했던 것처럼 모든 주택에 대해서 전세가 올리지마. 이렇게 한다면 가능할 수 있지만 이건 사실 우리 경제 시스템에서는 불가능하다고 보여집니다. 그렇다면 할 수 있는 게 국가가, 정부가 공공전세주택을 저렴하게 양적으로 많이 공급한다고 하면 수급에 의해서 가격 안정은 될 수 있지만 지금 나오고자 하는 127만 호 얘기는 하지만 그게 언제 나올지 알 수 없는 부분이기 때문에 지금 당장 효과를 주기는 굉장히 어려운 부분이 있고요. 결국 그렇다고 하면 민간 시장에서 민간 주택이 그동안에 전세 시장의 안정을 조금 추구했던 부분들에 대한 기능들을, 순기능들을 다시 한번 재조명할 필요가 있다고 보여집니다. 정부가 주거복지 로드맵을 발표하면서 2025년까지 250만 가구에 공공임대를 공급하면서 10가구 중에 3가구 정도는 공공주택에서 살 수 있게끔 안정화시키겠다고 얘기를 했다면 2025년이 되더라도 임차 가구 10가구 중에 7가구는 결국 민간 시장에서 주택을 구해야 되기 때문에 이런 기존의 다주택자가 가지고 있는 역기능에 대한 굉장히 많은 조명을 하고 규제를 했다라고 하면 다주택자가 민간시장에서 가지고 있던 임대주택의 공급자로서의 순기능들을 다시 한 번 재점검을 해서 지금 과도한 부분들에 대한 정책들은 한번 조금 완화시켜주는 정책들이 필요할 것 같습니다.

박태서 : 공공임대주택, 공공전세물량이 시장에 풀리면 그게 제일 좋은데 이거는 입지문제랄지 시차문제가 있기 때문에 쉽지 않으니까

김덕례 : 쉽지 않습니다.

박태서 : 그리고 김덕례 실장 설명은 민간부분에서의 물량이 나와주는 게 현재로서는 제일 빠른 해결책이다라는 것 같고요. 우리 심교언 고수님.

심교언 : 일반적으로 전세가격은 매매가격보다 변동성이 더 큰 걸로 나타나고 있습니다. 우리나라에서 특이한 상황인데, 대신 월세가격 같은 경우에는 변동률이 거의 없거든요. 월세는 최근까지도 굉장히 안정세를 보이고 있고. 결국 이제 전세가 문제하고 매매가의 문제로 귀결이 될 겁니다. 그런데 매매가의 문제 같은 경우에도 저는 해법이 이제 거의 사라지고 있다고 보고 있는데 우리나라에서 뭐 다주택자에 대한 중과라든가 이것들이 워낙 세가지고 거기서도 이제 더 이상 돌이키기가 어렵다라고 보여지고. 전세가 규제 같은 경우도 지금 임대차3법 이 경우에는 거의 명시적으로 다 모든 학자들이 지적하고 있습니다. 이 3법의 결과는 항상 나쁜 것이다. 맨큐가 세계적으로 경제학 원론에서 많이 팔아먹었잖아요. 그 서문에 보면 임대료 규제 사례를 들면서 이런 얘기를 합니다. 이 책의 목적이 그런 잘못된 지식들이 전파되는 걸 막기 위해서 쓴다라고 돼 있습니다. 그 정도로 뻔한 사례들이거든요. 그런데 그것들이 정치적으로는 굉장히 잘 먹히는 그런 경향들이 좀 나타나는 것 같습니다. 그리고 지금 우리가 뭐 렌트컨트롤 그 저 임대료 규제를 쓰는 나라들이 몇 군데 있습니다. 뭐 미국 전체가 쓰는 게 아니고 뉴욕이라든가 몇 군데에서 쓰는데, 뉴욕 같은 경우에도 비상상황을 지금 50몇 년째 유지하고 있습니다. 이게 이제 50몇 년 동안 정책을 그렇게 했음에도 안 되면 다른 정책으로 한번 해 볼 만도 한데 계속 가고 이게 실효성이 있느냐. 그리고 제가 지금 진짜 걱정하는 건 지금 현재의 충격은 다른 선진국 사례에 보면 충격이 아닌 겁니다. 앞으로의 충격이 더 심각해진다는 게 기존 연구들이 지적하고 있는 것들입니다. 그래서 거기에 대해서 지금이라도 나타날지 안 나타날지 모르겠지만 정부 역할 중에 하나가 앞으로 나타날 문제에 대해서 선제적으로 어떻게 방어할 것인가 그런 것들을 해서 국민을 좀 안심시키는 그런 것들이 좀 나와야 되지 않을까라고 보입니다.

박태서 : 임 기자 금년 간에 정부가 뭐 국토부 차원에서 전셋값 대책 발표한다는 얘기 있습니까? 기사는 조금씩 나오던데요.

임종빈 : 네, 홍남기 총리가 언급을 하긴 했는데 대책이 세워야 할 것 같다 언급을 했는데 사실 그때 뾰족한 대책이 나오진 않았습니다. 그만큼 전세대책이 사실 단기간에 해결할 수 있는 대책을 세우긴 쉽지 않은데, 뭐 시장에 거론되고 있는 정책 자체는 있긴 있는데 표준임대료 도입이라든가

박태서 : 표준임대료.

임종빈 : 네, 아니면 아까 말씀하신 월세 세액공제를 확대한다든가 이런 식으로 세입자를 간접 지원하는 방안들 이런 대책들이 거론되고 있습니다.

박태서 : 잠깐 월세 세액공제를 확대한다고 얘기를 하셨는데 그런데 이거는 어떻습니까? 이게 지금 전세난에 대해서 우리가 지금 진지하게 얘기를 하고 있습니다만 한 몇 달 전에 잠깐 논란이 된 게 있었죠? 우리도 이제 월세를 시대적인 대세로 받아들여야 된다라는 얘기가 있지 않았습니까? 그런데 월세로 전환되는 시대적인 흐름이 불가피한 흐름이라면 전세물량에 대한 제한적인 어려움 같은 게 있다는 걸 전제로 했을 때 월세대책을 차라리 아까도 전화연결에도 있었습니다만 월세물량은 지금 꽤 있다는 거 아니에요?

심교언 : 예예.

박태서 : 그러면 월세에 대해서 방금 임종빈 기자 얘기한 대로 월세소득에 대한 월세금에 대한 세액공제를 대폭 확대하는 건 이건 어려운 건가요?

심교언 : 그래서 이제 지금 월세로 지원하는 문제는

박태서 : 매물이 많다니까.

심교언 : 굉장히 이제 괜찮은 생각인데, 지금 현재 세액공제 대상자가 10%밖에 안 된다는 **

박태서 : 아까 그렇게 얘기했잖아요.

심교언 : 그분들이 일단 다른 데서 다 세금을 돌려받습니다. 그분들이 영세한 분들이 많으세요, 저소득층. 그래서 여기서도 공제 받을 수 있는데 못 받는 거예요.

박태서 : 중복공제라는 얘기입니까?

심교언 : 그렇죠, 그렇죠.

박태서 : 그런데 이건 중복공제도 해 줘야 된다는 취지 같은데.

심교언 : 그러니까 돈을 오히려 받는 형태가 될 겁니다. 그렇게 되면 가능은 한 거고요. 지금 문제는 뭔가 하면 전세에서 월세로 넘어간다는 게 단순하게 볼 문제가 아니고 두 가지 문제가 있습니다. 하나는 전세로 거주할 때는 우리가 이제 소득 중에 한 10% 정도를 주거비로 지출을 해요. 월세로 가는 순간 25% 지불하는 겁니다, 주거비.

박태서 : 그렇죠. 그래서 세액공제를 해 줘야 된다는 거 아니에요?

심교언 : 그래서 이제 세액공제를 하더라도 15% 만큼 엄청나게 늘어나는 건 그건 그만큼은 안 되는 거죠. 그래서 이 속도를 늦춰줘야지 서민들이 살 수 있다는 게 하나가 있고. 또 하나 이렇게 전환되는 것이 그때 이제 장관이 그렇게 나와서 강남에 전세가 남을 것이다, 강남의 전세에 대해서는 국민들이 관심도 없습니다. 이렇게 전환돼서 가장 심각한 것들은 아까 전에 말씀드렸던 저소득층이 사는 동네의 전세에서 월세 전환이에요. 이 속도를 늦추지 않으면 이분들이 가장 사회적으로 보호를 받아야 될 분들인데 그분들에 대해서 이제 더 피해가 가는 것들이죠. 그래서 속도조절을 하는 게 아주 중요하고. 또 하나는 이렇게 넘어갔을 때 강남의 부자들한테 월세에 대한 지원 이런 것들은 세액공제는 의미가 없고.

박태서 : 그건 아닌 것 같고.

심교언 : 그 다음에 이제 서민들 아까 말씀드렸던 금천구라든가 광진구라든가 서대문구 제일 많이 오른 지역 있잖아요. 그 지역에 대한 보호대책이 같이 간다면 의미가 있다고 보여집니다.

박태서 : 김덕례 실장님 월세 대책.

김덕례 : 월세 세액공제 뭐 예전에 한번 연구를 진행을 했을 때 그러니까 사실 월세 세액공제를 받을 수 있는 조건이 있음에도 불구하고 임대인과의 관계에 의해서 사실 못 받는 경우들도 있습니다. 그래서 이제 그런 걸 받을 수 있는 권리를 조금 더 확장을 해 주는 것도 가능할 수 있지만, 저는 근본적으로 시대적인 흐름이 전세에서 월세로 전환되는 게 어떤 시대적인 흐름이라고 하지만 결국 수요자 입장에서는 사람들 임차인 입장에서는 전세라는 것이 굉장히 매력적이기 때문에 전세를 어떤 점유 방식으로 포기하기는 쉬워 보이지 않습니다. 그래서 인위적으로 월세로 넘어가는 것들에 대해서 조금 어느 정도는 뭐 심 교수처럼 속도를 조절해 줄 필요는 있을 것 같고요. 과거에 시장에 전세주택이 굉장히 많았을 때는 공공에서 임대주택을 공급을 했습니다. 월세 베이스에. 그런데 지금의 시장의 월세가 굉장히 많다라고 하면 저소득층 서민들에게는 정부에서 전세주택을 차라리 공급해 주는 것이 어쩌면 공평할 수도 있다가 좀 보여지는 부분이 있고요. 우리가 금융위기 끝나고 나서 굉장히 심각한 전세난민이라는 단어를 만들어 냈던 적이 있습니다. 그때 정부가 고민했던 것 중에 하나가 빠른 속도로 도심에 주택을 공급할 수 있는 그런 1~2인 가구를 위한 주택으로서 그 당시 만들어진 게 도시형 생활주택 같은 거였거든요. 그러니까 지금에 있는 주택들은 시차가 걸리기 때문에 조금 빨리 공급될 수 있는 주택들로 해가지고 이런 임차 시장을 안정을 시켜주거나, 그 당시에 또 했던 것 중에 하나가 서울수도권으로 계속 집중되는 전세수요를 외곽으로 좀 빼주려고 급행버스를 그때 만들었던 적들도 있습니다.

박태서 : 아 그래요?

김덕례 : 그렇기 때문에 사실 한 곳에 서울 도심으로 좀 모이고 있는 전세수요를 외곽으로 좀 빼줄 수 있는 다른 어떤 교통과 연계된 이런 것들에 대한 고민과 더불어서 어쩔 수 없이 월세로 가는 가구들에게 에 대해서는 기본적으로 좀 지금에 있는 세액공제율도 저는 조금 더 높여줄 필요는 있다라고 보여집니다. 그래서 조금 더 가처분 소득이 급격히 줄어드는 이런 부분들에 대한 것들은 좀 막아줘야지 가능하지 않을까 생각합니다.

박태서 : 자, 앞서 언급했습니까? 공공임대 등에 대해서는 시차도 있고 뭐 자리도 입지도 여러 가지 어려움이 있다 보니까 심 교수님이 보시기에는 그럼 단기적으로 시장 안정을 위해서 전세대책 정부가 내놓을 카드가 뭐가 있을까요? 아까 표준임대료나 이런 얘기했습니다만.

심교언 : 사실 그런 것들은 연구해 낸 것들 보게 되면 더 나쁘다라고 알려져 있습니다.

박태서 : 더 안 좋아요?

심교언 : 단기적으로는 효과를 볼 수 있다라는 게 간혹 있는데 대부분은 장기적으로는 더 나쁘다. 특히 서민들이 굉장히 나빠지는 정책으로 알려져 있습니다. 그러면서도 이제 끊임없이 정치인들이 그런 논리를 가지고 이제 설득을 해서 그런 대응들이 나오는데, 대부분의 선진국에서는 그런 제도를 취하고 있진 않고요. 단기적으로 할 수 있는 방법은 사실 거의 없다라고 보시면 되겠습니다.

박태서 : 없어요?

심교언 : 단기적으로 해결됐으면 지금 정부가 그렇게 ** 가지도 않는데, 그런데 이건 한번 되돌아볼 수 있습니다. 이번 정부에서는 절대 하지 않을 것 같은데 불과 1년 전까지만 해도 전세시장은 굉장히 안정됐습니다. 그런데 1년 후에 지금 굉장히 복잡하고 난장판이 됐습니다. 그 사이에 어떤 일이 벌어졌을까요? 그 사이에 유동성이 특별히 늘었다라든가 그게 아니고 이상한 법들이 세계 초유의 사태, 월스트리트 저널에서도 우리나라 사례를

박태서 : 이상한 법이라면?

심교언 : 임대차3법에, 다주택자규제법에 뭐 스물 몇 번의 엄청난 제도를 쏟아냈잖아요. 그리고 재밌는 건 82대책 1년 이전, 1년 이후로 봐도 강남 아파트가 82대책 이전 1년간 KB지수를 보면 5% 올랐는데 이후 1년간 15% 올랐습니다. 그 1년 사이 어떤 일이 벌어졌느냐? 그럼 그것들이 지금의 혼란을 만든 주범일 수도 있다. 그럼 그 제도에 대해서 다시 한 번 돌아보고 다시 한 번 살펴보고 그리고 문제인식이 발랐던 건지 아니면 처방이 맞았던 건지를 한번 겸허하게 다시 보고 전면적으로 보는 게 필요하다. 그거 아니면 다시 되돌아가기는 굉장히 어렵다고 보여집니다.

박태서 : 임종빈 기자님 국토부 출입하시는 임종빈 기자께서는 심교언 교수 방금 설명하신 것처럼 규제 위주 정책, 부동산 정책이라고 지금 시장론자들이 특히 얘기를 많이 하고 있습니다만 이런 부분들에 대한 정책이 궤도전환에 대한 논의나 논란, 검토 이런 게 있습니까? 어떻습니까?

임종빈 : 아직까지 뭐 규제가 당연히 국토부에서는 규제 때문에 규제의 역설이 나타났다든가 아니면 규제 때문에 집값이 올랐다, 전셋값이 더 올랐다 이렇게 얘기하기는 사실 불가능하죠. 그래서 정부 차원에서 이제 뭐 규제를 대폭 완화한다든가 그런 아직 기조가 바뀌는 그런 분위기는 감지되진 않은 것 같습니다.

박태서 : 현재까지는 감지되지 않고 있다라는 거고요. 하나 더 질문 하나 드려보겠습니다. 아까도 잠깐 언급이 됐습니다만 이건 어때요? 김덕례 실장. 정부는 하여간 뭐 양도세 매물이 나오게 되고, 보유세 강화하게 되면 내년서부터는 집값 떨어질 거라는 확신에 가까운 자신감이 있는 것 같아요. 저도 그렇게 얘기를 많이 듣고 있습니다만 떨어지면 어쨌든 전세시장, 월세시장 이런 부분들에 순기능으로 작용할 가능성은 있다고 보십니까? 어떻습니까? 두 가지 전제가 맞아야 되겠네요. 집값이 떨어져야 되는 거고요.

김덕례 : 네, 집값이 떨어지게 되면 그런데 우리가 금융위기그때 이렇게 이후를 좀 살펴보더라도 그때 금융위기 거치고 나서 주택 가격 많이 떨어졌거든요.

박태서 : 많이 떨어졌죠.

김덕례 : 그런데 그 당시에는 신조어가 나왔거든요, 전세난민이라고. 그러니까 그 당시에 매매 가격은 떨어졌지만 전세가는 올랐던 현상들이 나타나서 처음으로 시장이 구조적으로 변하고, 디커플링 현상도 나타나는 거 아니야? 그랬는데, 내년에 이제 뭐 양도세든 종부세든 나와가지고 매물이 나온다고 했을 때 그 매물을 누군가가 사야 하는데 그러면 전세주택을 그러니까 전세에 살고 있는 분들이 그 주택을 살 수 있다라고 하면 전세수요가 분산이 되는 거니까 일정 부분 기할 부분은 있지만 지금의 전세 가구들이 대부분 신규주택들을 그리고 신규 분양주택이나 아니면 공공주택들을 많이 기다리고 있다라고 하면 시장에 나온 주택을 사는 수요들은 그렇게 많을 것 같지는 않습니다. 그래서 전세가가 안정되는 그런 효과는 크지는 않을 거라고 보여집니다.

박태서 : 동의하세요?

심교언 : 저는 뭐 ** 아니고 아예 반대 효과가 나타날 것 같습니다. 전세가는 계속 올라갈 가능성이 높을 것 같고오.

박태서 : 그래요?

심교언 : 지금 뭐 지금 가격으로 묶어놓으면 공급이 줄어가지고 이상한 형태의 가격을 지불하는 키머니라든가 아까 전에 말씀드린 그런 것들이 나타나는 거고. 그 다음에 품질저하에 따른 비용들 또 다 임차인한테 청구를 할 거고. 가격을 묶어놓으면 그런 현상이 나타나는 거고요. 그리고 4년마다 폭등하는 현상이 나타날 건데, 또 아까이제 세입자 협회에서는 그걸 규제하면 된다라고 하는데 그렇게 하면 그 문제는 더 심각해지는 거고요.

박태서 : 알겠습니다.

심교언 : 기본적으로 전세는 단기적으로는 이 제도 하에서는 방법이 아주 뭐 극히 없다라고 보는 게 나을 것 같습니다.

박태서 : 마지막으로 두 분께 짧게 답변 좀 부탁드릴게요. 워낙 지금 전세난이 심각하다 보니까 뭐 차라리 이럴 바에는 집 사야 되겠다는 분들도 주변에 꽤 있거든요. 지금이 집 살 때입니까? 기다려야 됩니까?

김덕례 : 신혼부부들은 기다리시는 게 좋을 것 같고요. 중장년층의 아직 집이 없으신 분들은 빨리 사시는 게 좋을 것 같습니다.

박태서 : 빨리 사라고요?

김덕례 : 네.

박태서 : 심 교수님.

심교언 : 저는 뭐 자기가 얼마 정도 집을 가지고 있을 거냐에 관련 있겠지만 좀 장기적으로 보유한다면 사시는 게 좋고. 단기적으로 이제 뭐 또 외국 출장을 간다 그러면 지금 단계는 한 1년 정도는 아마 조정이 약간 오지 않을까. 그런데 연구결과들이 100~300년까지 연구한 것들을 보게 되면 지속적으로 상승을 하거든요. 중간에 조정은 있지만. 그래서 그런 걸 봤을 때는 장기적으로 보자면 사는 게 낫다라고 보여 집니다.

박태서 : 알겠습니다. 오늘 여기까지 말씀 듣고요. 세 분 오늘 긴 시간 수고 많으셨습니다. 말씀 잘 들었습니다. 전세 문제, 전세난을 주제로 한 오늘 일요진단 라이브 마치겠습니다. 시청해 주신 여러분 고맙습니다. 다음 주에 다시 인사드리겠습니다.

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  • [일요진단 라이브] 가격 급등·매물 품귀…최악의 전세난 해법은?
    • 입력 2020-10-18 09:01:16
    • 수정2020-10-18 11:20:36
    일요진단 라이브
■ 진행: 박태서
■ 대담: 심교언 건국대 부동산학과 교수, 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장, 임종빈 KBS 경제부 기자

박태서 : 여러분, 안녕하십니까? 오늘 일요진단 라이브에서는 요즘 거의 모든 국민들이 절실하게 느끼고 있는 이슈를 한번 다뤄볼까 합니다. 바로 전세 문제입니다. 최근 들어 전세난이 사상 최악이라고 합니다. 홍남기 경제부총리도 피해가지 못했는데 이번 전세난이 과연 얼마나 심각한지, 왜 이렇게 됐는지 먼저 시장 상황을 한번 점검해보고요. 이어서 지금의 전세 절벽을 해결하기 위해서는 어떠한 대책이 필요한지 전문가들 의견을 함께 들어보겠습니다. 먼저 최근에 전세 시장 상황 정리한 영상부터 함께 보시겠습니다.
(VCR 재생)
박태서 : 일요진단 라이브 전세 문제 얘기 나눠주실 세 분 소개해드리겠습니다. 먼저 심교언 건국대 부동산학과 교수 나오셨습니다. 안녕하십니까?

심교언 : 안녕하십니까?

박태서 : 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장 오셨습니다. 감사합니다.

김덕례 : 네, 안녕하세요?

박태서 : KBS 보도본부 경제부에 임종빈 기자도 자리에 함께 하고 계십니다. 고맙습니다.

임종빈 : 네, 안녕하세요?

박태서 : 지금 전국이 아주 사상 유례없는 전세난으로 들썩이고 있다는 얘기도 있고요. 사상 최악이라는 얘기도 있습니다만 이게 지금 얼마나 심각한지 아직 체감을, 어떻게 설명드려야 될지 모르겠습니다만 전국적인 현상이라고도 하고 또 한편으로는 서울과 수도권이 특히 심각하다는 얘기도 있습니다만 임종빈 기자, 먼저 지금 현재 전세난 어느 정도 상황인지 실태부터 설명을 해 주시죠.

임종빈 : 예. 한국감정원의 통계 자료를 보면서 설명을 드리겠습니다. 감정원에서 월별 주택 동향 통계를 내는데요. 지난달 전국 주택 전셋값이 0.53% 상승했고 이 수치는 작아보일 수도 있는데 5년 5개월 만에 최대폭으로 상승한 겁니다. 그리고 주간 통계도 내는데 아파트 전셋값 변동률만 보면 서울은 68주 연속 상승. 68주라는 게 체감이 잘 안 될 수도 있지만 개월로 환산하면 15개월 정도, 1년 넘게 쉬지 않고 상승한 겁니다. 수도권도 역시 1년 넘게 경기, 인천을 포함한 수도권도 62주 연속 상승을 기록하고 있습니다.

박태서 : 임종빈 기자 설명을 들으면 방금 15개월 연속 상승이라고 얘기하셨잖아요. 그리고 또 0.53% 9월 달에 상승했다고 얘기하는데 저는 개인적으로 저 숫자가 좀 실감이 잘 안 나는 게 내가 사는 동네 아파트는 지금 전셋값이 수억이 올랐는데.

심교언 : 그렇죠.

박태서 : 0.53% 얘기하니까 잘 체감이 안 되는 거 같은데 어떻습니까? 심교언 교수님, 현장 상황.

심교언 : 연리로 따져보면 0.5%면 거의 20% 넘는 숫자입니다. 25%에 육박하는 숫자이기 때문에 굉장한 거고 지수로 25%라는 건 어떤 지역은 거의 2배 가까이 올랐다고 보시면 될 거예요.

박태서 : 전셋값이 2배?

심교언 : 그렇죠. 그런데 재밌는 거는 이번 정부 들어가지고 제가 KB지수를 한번 조사를 해보니까 이번 정부 5월 달에 출범해서 10월 10일까지 전세가 상승률을 보니까 가장 많이 오른 건 우리도 다 알듯이 송파구가 제일 많이 올랐고요. 2등, 3등이 재밌습니다. 2등, 3등이 이제 성북구, 광진구, 금천구입니다. 이 말은 뭔가 하면 아주 부자 동네가 올라서 그 사람들 힘든 거는 사실 사회적 관심을 갖지는 못하겠지만 의외로 서민들이 많이 사는 구에서 가격 상승률이 14%대 이상 나왔거든요. 어마어마하게 높아기 때문에

박태서 : 방금 64%?

심교언 : 14%가 넘게 상승한 겁니다. 송파구가 16.7% 상승한 걸로 나오고요. 그게 더 큰 문제가 아니냐. 이런 것들이 특히 서민들은 전세에서 월세 전환 같은 것 되는 거 보면 강남에서 월세 전환할 때의 월세 전환율은 작거든요. 그런데 이제 서민들이 사는 주택의 전세가 월세 전환할 때는 9% 이렇게까지도 갑니다.

박태서 : 그렇습니까?

심교언 : 그분들이 정말정말 보호해야 될 사람인데 그분들이 더 큰 피해를 받는 게 더 안타까운 게 아니냐, 라고 볼 수 있겠습니다.

박태서 : 김덕례 실장께서는 현재 전세 시장 실상 어떻게 듣고 계시는지.

김덕례 : 주변에서 듣더라도 이제 이사를 가려고 준비를 하고 있었던 신혼부부 아이 1명 정도 있고 이제 계약이 만료될 거 같아서 준비를 하고 조금 더 나은 집으로, 아이들도 크고 그래서 조금 넓은 평향으로 이사 가고 싶은 사람들도 지금 너무 불안하니까 차라리 지금 그냥 이 집에서 다시 한번 계약갱신청구권을 써서 살자, 이런 식의 이야기들도 굉장히 많이 들려오기도 하고요. 그리고 또 일정 주변에서 보면 예전에는 내가 가지고 있던 주택을 조금 임대를 놓을까도 생각을 해봤지만 그런 것들도 다 포기하는 현상들도 나타나고 있기 때문에 기존에 우리의 임차시장이라고 하는 거는 전세가 있었고 월세가 있었다고 하면 전세 가구에서 살고 있는 가구들의 상당수의 주택은 사실 공공에서 주택을 공급할 수 없었기 때문에 민간이 보유하고 있는 주택에서 살고 있던 가구들도 많은데 민간에서 공급했던 전세 주택이 자꾸 줄어드는 현상이 나타나니까 새로운 주택을 찾는 게 굉장히 어려운 현상들이 나타나고 있는 것 같고요. 그래도 기존에 어떤 형태든지 살고 있는 분들은 그래도 조금 대안이 있는데 이제 결혼을 갓 해서 신혼부부로서 어떤 새로운 임차 주택을 구한다거나 아니면 분가를 해가지고 새로운 주택을 구해야 되는 이런 가구들은 새로운 뭔가의 주택을 구하는 게 굉장히 어려운 것 같습니다. 그래서 통계청에서 한번 있는 가구들을 좀 추산해봤더니 전국적으로 매월 한 2만 가구 정도가 결혼합니다. 그러면 전국적으로 2만 가구 정도는 신규 주택이 필요한데 사실 전세 주택을 구하는 것 자체가 굉장히 어렵기 때문에 이런 어려움들은 굉장히 더 심해지고 있는 거 아닌가, 라는 생각이 듭니다.

박태서 : 김덕례 실장 설명은 신규로 전세 시장에 진입하는 분들의 어려움이 가장 크다?

김덕례 : 상대적으로 큽니다.

박태서 : 알겠습니다. 그럼 현재 무주택, 실제 세입자들은 현재의 전세난을 어떻게 겪고 있는지 그 실상 한번 직접 얘기를 들어볼까 하는데요. 지금 현재 전국세입자협회 윤성노 주거팀장이 전화로 연결돼 있습니다. 윤 팀장님, 나와계십니까?

윤성노 : 예, 안녕하세요? 윤성노입니다.

박태서 : 현재 지금 어디, 어느 지역에 거주하고 계시나요?

윤성노 : 서울시 은평구 연신내 쪽에 거주하고 있습니다.

박태서 : 은평구 연신내 쪽. 그럼 그 동네 전세가는 요즘 어떻습니까? 얼마나 많이 올랐죠?

윤성노 : 제가 살던 곳은 빌라 다가구 주택이어가지고 여기는 재개발이 ** 저기해서 여기 지역은 대략 한 1, 2억 정도 전세금이 좀 오른 것 같습니다.

박태서 : 1, 2억이요? 작년 대비 얼마나 올랐어요, 그러면? 예를 들어서 작년에 얼마였는데 1, 2억이 올랐다.

윤성노 : 보니까 여기가 사실 몇 년 전까지만 해도 평당 2,600만 원 정도 선인 걸로 알고 있습니다, 가격이. 그래서 작년 대비, 2년 전 대비 한 7, 80% 정도 오른 것 같습니다.

박태서 : 7, 80%가 올랐다는 거네요?

윤성노 : 예. 매매가가 그렇게 올랐고 전세가는 한 6, 70% 오른 것 같습니다.

박태서 : 그래요?

윤성노 : 예.

박태서 : 매물은 어떻습니까? 부동산에 가면 매물은 어느 정도 상황인가요?

윤성노 : 매매 시장도 요즘 신문, 뉴스 그리고 주변에 부동산 회원들이 이야기하면 매매 시장도 지금 좀 거래량이 많이 감소했다고 하고 있는데요.

박태서 : 윤 팀장님, 제가 여쭤본 거는 전세 매물이요, 전세 매물.

윤성노 : 아, 전세 매물? 전세 매물이 임대차 3법 개정 이후에 좀 많이 줄어들었다고 합니다. 왜 그러냐면 기존에 전세 세입자들은 임대차 계약갱신권을 청구해서 계약 연장을 많이 하고 있고 그리고 그다음에 아파트 재건축 대상자들은 실거주 요건 강화 때문에 거기를 살려고 하고. 다주택자들의 양도세가 내년 6월까지여서 매매를 해야 되는 상황이어서 갭투자 했던 사람들도 매매를 해야 되고 그래가지고 지금 현재 상황은 임대인 우위의, 시장의 거래량이 적다 보니까 임대인 우위의 거래 가격이 형성돼가지고 거래 가격이 지금 임대인이 형성하고 있습니다. 그래서 전세는 원래 세입자들의 돈을 바탕으로 한 회전인데 회전이 빠지지가 않으니까 움직임이 없고 그런 상태입니다.

박태서 : 그러니까 임대인 우위라는 게 집주인이 주도권을 가진 시장이다, 이런 말씀이시잖아요?

윤성노 : 예, 그렇습니다.

박태서 : 그러면 월세 매물은 어떻습니까? 전세 매물이 그렇게 부족하다는데.

윤성노 : 월세는 좀 여유가 있습니다. 전세는 시세 차이고 월세는 은행 대비 안정적인 고수익을 얻을 수 있거든요. 최근에는 저금리 기조가 계속되고 매매 차익을 기대하는 갭투자들 대출이 막히니까 지금 현재는 자금 여력이 큰 집주인들은 보증금 일부 한 1억, 2억 정도를 돌려주고 반전세나 월세 전환을 요구하는 경우, 반전세나 월세로 바꾸는 경우도 있고요. 그리고 오히려 갭투기 위험이 큰 소형 빌라나 다세대 주택에 사는 1, 2억 원대 사회 초년생 세입자들은 보증금이 떼일까 걱정을 많이 해서 오히려 월세로 전환해서 요구하는 경우 그렇게 해서 월세 매물은 여유가 있습니다.

박태서 : 아, 그래요?

윤성노 : 예.

박태서 : 그럼 월세로 전환하면 당연히 기존에 전세에 비해서 월세, 당장 매달 내야 되는 월세 부담이 커질 것 같은데 월세로 전환하시는 분들한테 지금 제일 필요한 게 뭔지 이 자리를 기회로 한번 말씀해 주실 수 있습니까?

윤성노 : 사실 다달이 월세를 내고 계약을 이어가야 되는데 그럼 결과적으로 본인들의 저축을 줄이고 매달 힘든 거거든요. 그런데 이게 한 4, 50 혹은 6, 70만 원 정도, 100만 원까지 되는데 상당히 힘들거든요. 그런데 사실 이것에 대해서 제일 좋은 거는 월세 세액공제나 그런 건데 작년 통계으로는 월세 세액공제가 실질적으로 한 10%도 안 된다고 그러더라고요. 그래서 월세 세액공제를 전국적으로 꼭 확대되는 거는 반드시 저는 필요하지 않을까 싶습니다.

박태서 : 월세 세액공제를 지불하는 월세의 10%밖에 공제가 안 되는데 공제폭을 넓혀달라, 그 말씀이시죠?

윤성노 : 그게 아니고요. 월세 세액공제를 혜택을 받는 사람이요.

박태서 : 아, 예예. 월세 세액공제 혜택을 받는 사람이 10%밖에 안 된다? 월세를 내는 사람 가운데.

윤성노 : 예.

박태서 : 그러면 세입자 입장에서 보시기에 지금 전세난이 대단히 심각한데 세입자들에 대해서 지금 가장 최우선적으로 펼쳐야 될 대책이라면 뭐가 있을까요?

윤성노 : 세입자 입장에서는 지금 현재 기존 세입자들은 계약갱신청구, 계속권 행사로서 안정성을 보장받았습니다. 물론 4년보다 10년 그렇게 하면 좋겠지만요. 문제는 지금 현재 신규 세입자들에게는 이게 전혀 상관이 없습니다. 그래서 지금 전세난이 계속되는 것도 연관성이 있는데요. 지금 임대인 입장에서는 기존 세입자를 받아들이는 게 아니고 신규 세입자를 받아들이면 임대 가격을 무한대로 올릴 수가 있거든요, 5% ** 그렇기 때문에 초기나 다시 신규 임대 가격 세입자에게도 이 전월세 상한제나 계약갱신청구권을 적용을 시켜야 됩니다. 그런데 이것을 적용시키려면 임대차 3법에 마지막 핵심 연결고리인 전월세 신고제가 반드시 적용이 돼야 되거든요. 그러니까 이 가격, 이 초기의 가격이나 매매 가격이, 전세, 전월세 가격이 전에는 어떤 가격이었고 이 주변 지역은 어느 정도 가격선이 있었는지를 정부나 이런 데서 공개를 해야 되는데 이런 정보가 전국적으로 15% 정도 선밖에 없어요, 한국감정원 평가에 의하면. 그렇기 때문에 이 정보를 지금이라도 정부가 의지를 갖고 기존 주택 가격 정보를 파악한다 그러면 ** 알 수 있거든요. 그래서 이거 한다면 제일 좋겠습니다.

박태서 : 시간 관계로 여기서 줄이도록 하고요. 윤성노 팀장님, 오늘 말씀 감사합니다.

윤성노 : 예, 고맙습니다.

박태서 : 전국세입자협회 윤성노 주거팀장이었습니다. 심 교수님, 세입자협회 말씀 얘기 어떻게 들으셨습니까?

심교언 : 굉장히 안타깝고 그렇게 생각하는 건 당연한 것 같습니다. 그렇지만 이제 지금 현재 나온 문제를 신규 세입자에 대해서까지 규제를 가하자, 라고 하면 시장은 아마 더 꼬일 가능성이 높다, 라고 보고 있고요.

박태서 : 말씀하신 전월세 신고제 등.

심교언 : 예. 그런데 그런 연구들을 EU에서 한번 진행해본 적이 있습니다. EU에서 이제 세입자 보호정책을 해보니까 우리가 나타난 문제가 똑같이 나타나더라. 기존 세입자하고 신규 세입자 간에 형평성에 문제가 나타나고 신규 세입자를 조절하기 위해서 하면 더 큰 충격이 올 것이다, 라고 돼 있습니다. 거기서 결론은 뭔가 하면 임대인에게도 재산권을 보존하면서 그러면서 공급을 늘리는 정책이 좋다, 라고 하고 있거든요. 지금 이제 신규 세입자들에게 보호를 많이 한다는 것은 충분히 공급이 될 때는 그런 전제가 맞다면 보통 이렇게 시장이 불안한 거는 공급이 모자라는 상태거든요. 그 상태에서 신규 세입자를 보호한다면 공급이 더 줄어들게 됩니다. 그래서 지금 뭐 베를린 같은 경우에는 베를린은 임대를 동결했거든요. 모든 주택은 아니지만 베를린에 있는 상당수의 주택에 대해서 작년 말에 동결을 했는데 지금까지 나타난 결과가 뭐냐면 공급량의 한 40% 감축된 걸로 나타납니다. 그리고 우리가 뭐 9명이 줄을 서가지고 뭐 이렇게

박태서 : 아 그거 사진 준비 돼 있습니다. 잠깐 그거 하나 띄워 주시겠어요? 심 교수님 방금 아파트 전세

심교언 : 사진인데 한 집에 9명이 몰려가지고 전세를 구하기 위해서 줄 서있는 건데 한 2~3달 전에 베를린에서는 1700명이 줄을 섰습니다, 한 집에.

박태서 : 집 하나 구하려고 1700명이 줄을 선

심교언 : 네, 한 집에 1700명이.

박태서 : 베를린에서?

심교언 : 예예, 그리고 어떤 일이 일어나는가 하면 베를린뿐만 아니라 세계의 선진국에서 그런 일들이 다 벌어진 게 뭔가 하면 키머니라는 게 생겨납니다. 열쇠값이. 그거 뭔가 하면 임대료를 못 올리게 하니까 열쇠를 줄 때 돈을 추가로 준다라든가 또 하나는 뭔가 하면 예를 들어서 싱크대를 수리했다. 싱크대가 뭐 몇 십만 원이면 아니 백만 원 정도면 수리가 가능한데 싱크대 수리비를 2천만 원을 청구한다라든가 세입자한테.

박태서 : 임대료를 못 올리니까 그런 식으로 편법, 편법으로.

심교언 : 못 올리니까 계속 생겨나는 거고요. 그리고 이제 문제는 단기적인 효과보다는 장기적으로 더 나쁘다고 알려져 있습니다. 그래서 이게 지금 보면 가격 규제하면 지금 좋을 것 같지만 지금까지 뭐 1차 대전 이후부터 수없이 실험을 했고 최근까지도 논문이 나오고 있는데 그 결과는 항상 나쁜 것으로 나오고 있습니다.

박태서 : 참 그렇습니까? 자 진행팀 방금 그 사진 하나만 다시 띄워주시겠습니까? 보면서 제가, 이게 지금 서울 가양동에서 이번 주에 나온 기사인데 집 하나 전세 보려고 9명이 줄을 섰다는 사진이 저게 저게 팩트가 맞느냐, 뭐 사진 조작 아니냐 이런 얘기가 나왔습니다만 방금 심교언 교수님 설명은 베를린 전세난의 경우에는 집 한 채 보려고 1700명이 줄을 서는 경우도 있다는 걸 보면 9명이 줄 섰다는 게 사실관계에 맞다는 생각도 들기도 하고요. 자, 실장님 저런 경우가 지금 보면 요즘 유독 심한 겁니까? 아니면 과거에도 이런 경우가 흔히.

김덕례 : 유독 이번에 조금 특이한 현상들이 나오고 있는 것 같습니다. 그게 이제 우리가 전세난이라고 해가지고 2014, 2015 이때에도 ** 전세가격이 굉장히 많이 올라서 그렇게 힘들었던 경험도 있고. 그리고 뭐 그 임대차 계약 자체가 1년에서 2년으로 바꾸면서 전세가격이 굉장히 많이 올랐던 1989년, 90년대 이때의 경험도 있었지만 그때는 저런 현상은 없었다는 거죠. 그렇다고 하면 유독 지금 나타나고 있는 이유가 지금 전체적으로 이제 매매 시장에 대한 규제가 굉장히 강화가 되면서 매매 가격이 이제 조금 조정이 되고 있는 그 시국에 그리고 또 이제 내년에 사전청약을 하겠다라고 하는 그 6만 가구에 대한 대기수요들도 전세 시장에서는 임차 수요가 이제 늘어나고 있는 상황인 거고. 그렇다고 하면 전세수요가 사실 매매수요로 전환되지 않고 있고 결국 수요가 많은데 이제 공급에 대한 불안들이 좀 많아진 상황인 것 같고요. 그리고 작년까지는 굉장히 입주물량이 많아서 전세시장에 대한 불안이 조금 적었었습니다. 그런데 올해부터 조금 입주물량이 줄어들고 있고 특히

박태서 : 내년도 준다고 얘기하던데요.

김덕례 : 내년에는 더 많이 줄어서 더 위험할 수 있는데.

박태서 : 절반으로 준다는데 맞습니까?

김덕례 : 네, 그래서 그 부분에 대한 위험들도 있고. 특히 10월 달에 입주물량이 굉장히 많이 줄어들었습니다. 7월, 8월, 9월에 비해서 거의 한 3분의 2 정도로 줄었기 때문에 그 영향까지 지금 같이 맞물려서 나오고 있는 현상이 아닌가 싶습니다.

박태서 : 걱정입니다. 자, 임종빈 기자 제가 이거 질문 하나 드려 보겠습니다. 개인적으로 좀 궁금한 게 하나 있어요. 지금 말씀 나누고 있는 이 부분들, 그러니까 전세난이 사상 최악이다라는 얘기도 있고, 전세절벽이다 온갖 험악한 표현들이 지금 요즘 줄을 잇고 있는 거긴 합니다만 반면에 보면 이게 전세 매물 부족하고 전세값이 오르긴 했습니다만 이게 그 정도로 심각한 거는 아니다라는 반론도 있단 말이죠. 국토부 출입하시니까 국토부 쪽 사람들은 뭐라고 얘기합니까? 여기에 대해서.

임종빈 : 국토부는 일단 8월 전세 거래량이 7월보다는 줄긴 했지만 전년 동월 대비 오히려 늘었다, 거래량을 토대로 이렇게 얘기하고 있고.

박태서 : 오히려?

임종빈 : 네. 근데 그건 8월 상황이고, 다른 통계를 보면 이제 KB국민은행이랑 국토부랑 감정원이 같이 내는 통계 중에서 전세수급지수라는 통계가 있는데 이 전세수급지수가 100을 기준으로 100이 넘어가서 이제 100하고 200사이에 있으면 공급이 부족하다는 얘기거든요. 그런데 수치가 9월 달에 187이 나왔습니다. 이 187이라는 숫자가 2015년 10월 이후에 5년 만에 최대치인 거죠. 그리고 감정원도 같은 통계를 내는데 수치는 약간 부수적으로 작긴 해도 감정원도 100이상 넘어가면 공급이 부족한데 8월 달에 120, 9월 달에 119가 나왔는데 이게 거의 4넌 한 6개월, 7개월 만에 역시 최대치를 기록하는

박태서 : 최대치다?

임종빈 : 네, 그러니까 국토부에서는 전세수급지수라는 수치가 있음에도 불구하고 거래량을 기준으로 전세가 부족하지 않다라고 얘기를 하는 거죠.

박태서 : 그래요? 전세가 부족하지 않다고 얘기를 하고 있다는 말이죠?

임종빈 : 거래량은 일단 전년 동월 대비 늘었다고 얘기를 하고 있습니다.

박태서 : ** 어떻게 보세요?

심교언 : 다른 통계에 따르면 작년 동월 대비 많이 줄었다고 나오고 있고요. 그리고 국토부에서 하는 통계들은 너무 좀 자기 편하게 보고 싶은 것만 보는 것 같아요.

박태서 : 그래요?

심교언 : ** 지역 단지라든가 이쪽을 가지고 이제 숫자를 하는 경우가 많은데 그 반대되는 게 훨씬 많고. 그리고 이제 이거 하나 인정은 해 줘야 될 게 이번 정부 들어가지고 불과 1년 전까지만 보더라도 전세가격은 굉장히 안정적이었습니다. 그런데 1년 남짓 하는 기간 동안에

박태서 : 그 지난해까지는 괜찮았었는데.

심교언 : 역대 정부 중에서 전세가격은 아주 안정적인 정부였습니다. 그런데 최근 1~2년 사이에 이제 그렇게 망가진 거죠. 그리고 최근 1~2년 사이에 어떤 변화가 있길래 이렇게까지 전세시장이 망가졌는가? 거기에 대해서 고민할 필요가 있는 거죠.

박태서 : 그럼 본격적인 진단을 좀 들어가 보것 같습니다. 그러면 제일 궁금한 게 김덕례 실장님 지금의 전세난이 일시적인 거라고 보십니까? 아니면 앞으로도 상당 기간 아까도 말씀하셨습니다만 입주물량이 줄어들기 때문에 전세난에 분명히 영향을 미칠 거라고 말씀을 하셨는데 이게 얼마나 더 갈 거라고 보십니까?

김덕례 : 저는 아파트 시장을 중심으로는 지금 계약을 갱신하고 있는 가구들이 다 다시 뭐 계약갱신청구권을 써서 마무리가 되려면 적어도 다 2년은 걸리거든요. 지금부터 이제 2년 전에 했던 사람들이 순차적으로 도는 데까지는 2년이 걸리기 때문에 이러한 지금의 뭐 아까 줄서기처럼 그런 특이한 현상들은 조금 완화된다 할지라도 계약갱신청구권을 요구하면서 어떤 갈등의 현상들이 나타나는 그런 문제들은 적어도 2년까지는 있을 것 같고요. 그러고 나서 전체 가구가 계약갱신권을 다 썼다라고 하면 그리고 신규가구도 전세계약을 했다라고 하면 조금 안정기는 찾을 수 있겠지만 다시 4년이 끝나고 해서 이제 신규주택을 또 찾아야 될 때, 이럴 때는 임대인 입장에서 보면 그동안 올리지 못했던 전세가격, 그리고 앞으로 그리고 받아야 될 전세가격을 같이 올릴 수 있기 때문에 우리가 2년 단위로 바꿨을 때 첫 해에는 30%가 올랐고, 그 다음에는 25%가 올랐던 경험이 있다라면 이게 이제는 4년까지도 이후에 4년까지도 갈 수 있기 때문에

박태서 : 그 얘기가 이따가 김현미 장관 설명하는 게 있거든요. 89년 말씀하시는 거죠?

김덕례 : 네네, 그렇죠. 그래서 조금 상당 기간 이런 혼란들은 좀 지속되지 않을까 싶습니다.

박태서 : 잠깐만요, 그러니까 1989년도에 임대 기간을 1년에서 2년으로 연장했을 때

김덕례 : 2년으로 바꾸면서 그때 바꾸면서 이제 첫 해에는 한 30%가 올랐고요.

박태서 : 30%, 네.

김덕례 : 그 이듬해에는 이제 25% 정도가 오른 거죠. 물론 상승폭은 줄었지만 그래도 굉장히 많은 폭의 상승이 있었기 때문에 지금 같은 경우에도 뭐 거래량이 줄어서 오는 어떤 수치적인 것들은 낮다라고 할지라도 가격상승세에 대한 부분들은 조금 장기적으로 갈 수 있을 우려가 있습니다.

박태서 : 그러니까 1989년도에 임대기간을 1년에서 2년으로 연장했을 당시에 첫 해 30%, 이듬해 25% 전세가 상승이 있었다는 설명이신데 관련해서 그제였습니다. 국회국정감사 국토위에서 있었던 김현미 장관 이 관련된 발언 한번 들어보시죠.

(VCR 재생)

박태서 : 심 교수님 방금 김덕례 실장께서 말씀하신 건 89년도 임대기간 1년, 2년 연장했을 때 30%, 이듬해 25%라고 얘기했는데 김현미 장관은 89년도에 조치를 취했을 때 5개월 정도 시간이 걸렸다라고

심교언 : 약간 오해의 소지가 있는데 두 분 다 이제 비슷한 이야기예요. 그 당시에는 1년에 15%, 20%씩 오를 때입니다 매년.

박태서 : 전세값이?

심교언 : 예, 전세값이. 매매값도 한 30% 오를 때고요. 그렇게 오를 때 이제 이렇게 올랐다가 악간 안정세를 보여줬다가 다음에 또 오르고. 지금 보면 굉장히 높은 것 같지만 그 당시에는 뭐 강남의 아파트는 1년에 2배씩 오를 때입니다. 그러던 것이 이제 안정이 어떻게 되는가 하면 1, 2년 내에 안정됐다라고 보긴 어렵고, 그때 안정되는 건 91년에 2백만 원 입주가 시작됩니다. 2백만 원 입주입니다. 그 당시 우리나라 주택이 7백만 정도였을 때인데 그때 2백만 원으로 하니까 그때부터는 모든 지표가 마이너스로 돌아섭니다. 그런데 지금은 이제 지금 단기적으로 그런 공급충격도 없고 그리고 신규 공급 나올 것도 없고 그런 상황이라서 아마 단기적으로는 지금의 곤란세는 혼란은 진정이 좀 되겠지만 가격 상승은 계속 갈 가능성이 높다라고 보여지고요.

박태서 : 단기간에 이런 혼란상이 조금 완화될 거라는 근거 같은 게 있으십니까?

심교언 : 그거는 이제 ** 경제학이라고 여러분들이 아주 많이 본 경제학 원론책이 있습니다. 그 책을 보더라도 이제 단기의 충격보다는 장기의 충격이 훨씬 크다라고 나와 있습니다. 수많은 학자들의 연구가 단기적 충격보다는 장기적 공급 위축 우려는 불편함이 더 크다라고 알려져 있고, 그리고 지금은 이제 사실 임차인 보호 규정하고 가격상한제 규정 두 가지를 따로 나눠서 봐야 되거든요. 임차인 보호규정은 단기적으로 충격을 먹이고 그 다음에 나중에 또 한 번 4년이나 이렇게 지나면 또 이제 충격이 오는 건데, 단기충격은 얘가 조금 더 셀지 몰라도 그 다음 전월세 상한제라는 가격규정이 있습니다. 규제. 가격규제는 단기보다는 장기에 미칠 ** 훨씬 크다라고 알려져 있어요. 그러면 이제 이걸 종합해 보면 단기적인 지금의 극도의 혼란상황은 좀 나아질 것이다. 그렇지만 중장기적으로 더 무서운 공급위축에 따른 쓰나미가 올 가능성이 높다라고 볼 수 있습니다.

박태서 : 동의하십니까?

김덕례 : 뭐 일정 부분 좀 동의하는 부분들이 있고요. 그런데 우리나라 같은 경우에는 이제 외국의 임차시장 같은 경우는 정말 우리가 알고 있는 전체 임차시장에서 한 3% 정도밖에 되지 않는 순수월세라는 거, 보증금 규모가 작은 그런 월세시장 베이스에서 이제 임대료 통제라든가 아니면 가격규제 들어갔던 것과 우리나라는 보증금 규모가 큰 전세시장이라고 하는 특이한 시장이 있는데 여기에서 주어지는 어떤 규제에 대한 충격효과들은 좀 다른 것 같습니다. 그런데 외국에서 썼던 것들이 가지고 있는 부작용 이상으로 사실 전세시장에 적용했을 때 가져올 수 있는 부작용들은 조금 더 클 수 있는 부분들이 있는 것 같고요. 더군다나 우리 같은 지금 저금리에서는 사람들이 원하는 게 그러니까 외국의 선진국 같은 경우에는 임차인이 선택할 수 있는 게 월세라는 것밖에 없습니다. 그렇기 때문에 뭐 가격이 높든 낮든 어떤 상태든지 이제 월세를 선택하지만 우리 같은 경우에는 대부분의 임차인이 전세를 원하고, 특히 이런 저금리 상황에서는 전세를 원하는 게 굉장히 더 높아지기 때문에 전세로 가려고 하는 수요는 굉장히 늘어날 수밖에 없고 뭐 올해도 입주물량이 많이 줄었지만 내년에는 더 많이 줄 수 있다라고 한다고 하면 이런 수요와 공급에 의한 어떤 불균형에 의한 가격 불안정은 상당 기간 더 커질 수도 있는 부분들이 있습니다.

심교언 : 저는 이제 ** 면에서 지금의 극도의 혼란이 해소되고 나중에 더 큰 게 온다고 하는 게 선진국들에서 임대료 규제하는 나라들이 꽤 많습니다. 도시들. 뭐 포퓰리즘 정책이라고 표현하는 사람들도 많은데, 그런데 모든 주택이 하는 나라는 없습니다.

김덕례 : 그렇죠.

심교언 : 뭐 대부분 주택이 한 30~40% 대상 주택을 정해놓고 정부에서 약간 기금 지원하면서 임대료 규제를 하거나 임차인 보호 규정을 적용하거든요. 그렇게 했음에도 불구하고 방금 말씀드린 그런 효과들이 다 나타났고요. 그게 전 세계에서 거의 유일하게 OECD 국가 중에 유일하게 우리나라는 모든 주택에 대해서 적용을 합니다. 그러면 그 충격은 아마 외국에서 나왔던 연구결과보다 더 심각해질 가능성이 높다. 독일이 지금 임대료 동결 베를린이 했던 것들 베를린만 했거든요. 그것도 이제 말이 많은데 그것도 모든 주택에 대해서 하는 게 아닙니다. 그런데 우리 같은 경우에 모든 주택이 했기 때문에 외국에서 나왔던 실험보다는 더 크다라고 볼 수 있을 것 같습니다.

박태서 : 임종빈 기자 그러면 국토부 관료들은 이거 전세난 어느 정도 시간 지나면 완화되거나 잠잠해질 거라고 얘기하는 거 있습니까? 혹시 들리는 게 있어요?

임종빈 : 뭐 몇 개월 뒤에 잠잠해질거다 이런 예상이 나온 건 없는데, 지금 아마 내년 2월 이후에 뭐 임대차3법 효과가 나타날 거다 이렇게 얘기를 하고 있는 근거가 아까 말씀하신 89년의 상황이잖아요. 그때 보면 월별통계로 보면 4개월 동안은 2%, 11%, 2%, 2% 이렇게 급상승을 했다가 5개월째부터 이제 마이너스로 월별통계가 돌아가기 시작하거든요. 그런데 결과적으로는 연통계로 봤을 때는 어쨌든 큰 폭의 상승을 2년 동안 했었고. 그리고 이번에는 7개월째에 안정이 될 것 같다라고 얘기를 하는 건데.

박태서 : 7개월째?

임종빈 : 예, 그러니까 6개월 동안 신규 그 신규로 전세 진입하는 사람들의 계약이 6개월 간 어느 정도 이루어지고 아마 수치상으로는 월별 통계나 주간 통계 안정이 될 거다, 이런 식으로 예상하는 것 같습니다.

박태서 : 내년 초를 대충 기점으로 그렇게 얘기한다. 정부 쪽 설명이, 국토부 쪽 설명이라는 거고요. 또 하나 걱정이 이렇게 전세 가격 상승이 이렇게 가팔라지는 부분들이 매매 가격 상승을 또 자극하지 않을까, 라는 그런 부분들이 있는데 이거 실현 가능성 있습니까? 어떻습니까? 요즘 매매가가 좀 안정세라는 거 아니에요?

심교언 : 안정세죠. 장기적으로 봤을 때는 매매가, 전세가의 관계는 비교적 명확합니다. 한 개가 오르면 따라 오르고 이게 오르면 따라 오르고. 장기적으로 봤을 때는 그게 아주 명확한데 지금은 그런 현상이 나타날 것이냐. 장기적으로는 분명히 그런 현상이 나타나는 거고요. 단기적으로 한 1, 2년을 봤을 때 나타날 것인가. 우리가 한 2010년 정도를 되돌아보게 지금과 유사한 측면이 있습니다. 지금 강남 집값이 너무 비싸다. 그리고 거시경제가 안 좋다. 정부에서 계속 강한 규제를 내고 있다. 그렇다면 매매가가 앞으로 더 올라갈 가능성이 있겠는가, 이런 시각이 조금씩 커지는 거 같아요. 그런데 2010년도에도 경제 위기로 인해서 집값이 안 오를 것이다. 그래서 이 사람들이 대거 전세 수요로 넘어가서 매매가는 하락하는데 전세가는 계속 올라가는 이상한 상황이 벌어졌거든요. 지금 같은 경우에도 집을 사려고 해도 대출 규제 때문에 못 사는 상황이잖아요. 매매가는 상대적으로 안정세 또는 하향세를 보일 가능성이 있겠지만 전세가는 계속 올라가는, 그 당시 상황하고 비슷할 것이다. 그런 상황이 한 몇 년간 벌어질 가능성이 높아보이고 장기적으로 보면 다시 또 재차 끌어올리는 상황이 벌어질 것 같습니다.

박태서 : 그런데 반대로 보면 정부에서는 내년에 양도세 매물이 나온달지요 그다음에 보유세 부분들에 대한 시장의 압박이 가시화될 경우에 내년에서부터는 매물이 많이 나오면서 집값 안정으로 이어질 거라는 확실한 기대가 정부 쪽에서는 나오고 있거든요. 집값 떨어지면 전셋값도 떨어지는 거 아니에요?

김덕례 : 일단 단기적으로는 전세가가 그렇게 큰 폭으로 하향 조정되는 것은 쉬워보이지 않습니다. 그게 전세 수요가 가격이 좀 하향이 되려면 수요가 분산이 되든가 아니면 수요가 줄든가 아니면 전세 물건이 좀 많아서 가격이 내려가면 되는데 전세 수요가 줄 수 있는 요인은 상당히 생각보다 적습니다. 과거에 보면 우리가 전세를 가지고 있던 분들은 일정 부분 매매 시장이 정상적이라고 느껴지면 매매 전환을 합니다. 자가를 소유하는 비중들이 있는데 서울에 한 100만 가구 정도의 전세 가구가 있었다면 과거에 한 20만 가구 정도는 내 집을 마련하기 위해서 준비하는데 많은 가구들이 사실 3기 신도시라든가 조금 저렴한 주택을 기다리고 있다고 하면 임차 시장, 전세 시장에 잔류할 그럴 가능성이 굉장히 높고요. 사실 전세 수요가 월세 수요로 가는 건 정말 마지못해서 가는, 굉장히 적습니다. 10%가 안 되기 때문에 굉장히 적은 상태에서 수요는 그대로 유지될 수 있을 것 같고 매매 시장에 대한 가격들이 하방 압력을 계속 규제에 의해서 받을 수는 있는 부분들은 있지만 지금까지 국지적으로 나타날 수는 있을 것 같습니다. 강남 4구라든가 굉장히 많은 규제에 의해서 있는 지역에 대한 하방 압력은 크지만 그렇지 않은 비규제 지역에 있어서의 상승 압력들도 있기 때문에 매매 가격이 크게 오르지 않더라도 전세 수요가 어떤 조정을 받을 수 있는 부분들은 크게 지금 현상으로는 나타나는 것 같진 않습니다.

박태서 : 알겠습니다. 현재 전세 시장 대책 그리고 전세난을 지금 얘기하고 있고요. 정부의 부동산 정책도 지금 함께 짚어보고 있습니다만 관련해서 홍남기 경제부총리 얘기를 하지 않을 수가 없습니다. 홍남기 부총리도 이번에 전세난을 피해가지 못했다고 하죠? 관련해서 이번 국정감사에서 국민의힘 김은혜 의원이 김현미 장관한테 홍남기 부총리 관련된 질의를 했는데 관련된 발언 한번 질의응답 들어보실까요?
(VCR 재생)
박태서 : 홍남기 부총리를 홍남기 씨라고 지금 얘기했죠? 김현미 장관도 짐작을 하고 답변을 한 것 같은데 홍 부총리 사례는 지금 보셨습니다만 전세를 연장하려고 하는데 집주인이 실거주하겠다고 해서 나가야 된다는 처지가 된 거고 그런데 나가려고 하다 보니까 동네에 전세 매물이 없어서 전세난에 직접적인 피해 당사자가 됐다는 그런 사례인데 여기서 나오는 얘기가 계약갱신청구권입니다. 그러니까 전세 2년에 세입자가 2년 더 추가로 살 수 있는 이런 권한을 이번에 국회에서 임대차 3법 통과를 통해서 보장을 해 준 건데 이 부분은 임종빈 기자가 설명을 다시 한번 해 주시죠.

임종빈 : 네. 전월세 계약갱신청구권. 세입자가 현 전세 기간 2년 이후에 계약갱신을

박태서 : 관련 화면이 나오고 있죠.

임종빈 : 청구할 수 있는 권리를 얘기해서 총 2+2년. 전세 기간이 사실상 4년까지 늘어날 수 있다는 얘기고요. 그런데 세입자가 집주인에게 계약갱신청구권을 행사를 하려면 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사를 해야지 가능합니다. 다만 집주인이나 집주인의 직계존비속이 실거주 할 의사를 밝히면 세입자의 계약갱신청구권은 거부할 수 있는 그런 법적 근거가 있습니다.

박태서 : 홍남기 부총리 사례에서 지금 저거, 잠깐 다시 한번 띄주시겠어요? 계약갱신청구권에서 확인할 수 있는 게 뭐냐면 보시는 것처럼 세입자가 2년 동안 이후에 살고 나서 계약을 추가로 살 수 있도록 청구할 수 있는 권리인데 이거를 홍 부총리가 2년 더 살겠다고 했더니 집주인이 내가 들어와서 살겠다, 라고 얘기한 거고 그런데 이런 경우에는 맨 마지막 줄에 나와있죠? 집주인이 실거주 할 경우에는 집주인이 세입자의 계약갱신청구권을 거부할 수 있도록 돼 있는 게 지금 계약갱신청구권을 둘러싼 논란의 핵심인 것 같아요. 여기 보면 이게 지금 계약갱신청구권이 세입자들, 무주택 서민들의 주거 안정을 위해서 도입한 이런 부분들인데 오히려 지금 일종의 역설, 정책의 역설이라고 해야 될 수 있을 것 같긴 한데 어떻게 보십니까?

심교언 : 세입자 안정 대책에 대해서도 많은 연구들이 있었고 많은 사례들이 있습니다. 우리처럼 기간을 하는 경우도 있고 또 하나는 특히 외국 같은 경우에 소수인들, 그 사람들 특히 뭐 인종 간의 갈등이라든가 그런 스토리도 굉장히 많았는데 그런 연구들의 대표적인 결론들은 뭔가 하면 너무 강하게 세입자를 할 때는 기존 세입자한테는 엄청난 혜택이 되지만 이 사람이 계약 기간이 끝나서 신규 세입자들 들어오게 됐을 때는 어마어마하게, 우리가 4년 지나면 어마어마하게 오른다, 그런 얘기를 지적하고 있습니다. 그래서 이런 정책으로 갈 경우에 중장기적으로 서민들의 삶이 더 어려워진다고 보통 결론을 맺고 있습니다. 그래서 보통 균형 잡힌 결론은 아까 전에 EU에서 연구한 것들 잠깐 말씀드렸는데 임대인의 재산권 또는 임대인의 수익률 같은 것들을 적절히 봐가면서 같이 임차인 보호를 해가면 제도가 지속 가능하게 되는데 일방적으로 임대인만 희생을 하게 하는 제도 같은 경우에는 결국 장기적으로 서민이 더 어려워지더라, 라는 결론이거든요. 그 해법을 잘 찾지 않으면 이 문제는 계속적으로 더 심각해질 가능성이 있다고 볼 수 있습니다.

박태서 : 계약갱신청구권을 포함해서 그러면 세입자 보호, 무주택 서민을 보호하기 위해서 지난 7월에 국회를 통과한 임대차 3법이 있습니다. 이거 다시 한번 재강조하는 차원에서 보여드리면서 임종빈 기자, 설명해 주실까요?

임종빈 : 네. 계약갱신청구권을 방금 말씀드린 내용이고요. 그다음에 계약갱신을 청구할 때 임대료를 집주인이 올릴 수 있는데 그 상한선을 5% 이내로 제한한 게 전월세상한제입니다. 그리고 아까 윤성노 팀장님이 말씀하신 것처럼 전월세신고제도 함께 법이 통과 됐고요. 임대차 계약 시 지금 매매 거래처럼 임대차 계약도 실거래를 반드시 신고하게 의무가 되는데 전월세신고제는 지금 행정망을 갖춰야 되기 때문에 내년 6월에나 시행이 가능할 것으로 정부에서 보고 있습니다.

박태서 : 그렇군요. 임대차 3법, 방금 심교언 교수께서 말씀하셨습니다만 임대인을 위한 정책이라고 합니다만 이게 오히려 강한 규제가 임대인을 오히려 옥죌 수도 있다는 그런 역설을 설명해 주셨는데 김 실장님, 그러면 제가 하나 무거운 질문 하나 드려보고 싶은데요. 실장님이 보시기에는 이게 국회 통과 당시에 정부가 이런 상황이 펼쳐질 거를 예상했다고 보십니까?

김덕례 : 예상을 하신 분도 있지 않았을까 싶습니다. 그런데 예상을 조금 무겁게 했다면 그렇게 빠르게 가진 않았을 것 같고요. 이런 임대차 3법에 대한 도입 논란이 어제 오늘 얘기도 아니고 굉장히 오랜 시간 동안 해왔음에도 불구하고 계속 도입되지 못하고 있었던 이유들은 지금처럼 야기될 수 있는 그런 문제들을 이미 예측했기 때문이라고 생각하고요. 무엇보다 지금 이런 임대차 3법이 도입되면서 임대인과 임차인에 대한 갈등이 너무 심해지고 있다, 라고 하는 사회적인 문제도 있는 것 같습니다. 그래서 대한법률구조공단에서 한 8월 달, 9월 달에 임대차 분쟁 조정 건수에 대한 발표를 하나 했습니다. 그게 1만 7천 800건 정도가 발표가 됐는데 그게 예전에 비해서 한 60% 이상 정도 증가한 숫자라고 하면 이런 계약을 두고 세입자와 그다음에 집주인 간에 갈등들이 계속 많이 야기될 수밖에 없기 때문에 이런 문제들도 굉장히 또 하나의 부작용이 아닐까, 라는 생각이 듭니다.

박태서 : 심 교수님, 어떻습니까? 정부가 이걸 예상을 제대로 했을까요? 아니면 알고도 밀어붙인 건가요? 아니면 혹시 이게 단기간에 소폭에 그칠 거고 미풍에 그칠 거다, 라고 본 건지.

심교언 : 정부 관료들도 그렇고 여당도 경제학 박사들이 상당히 많습니다.

박태서 : 많이 접촉하시잖아요.

심교언 : 저도 이제 여기서도 한번 여당 의원들하고 얘기해본 적도 있고. 그런데 보면 재밌는 거는 교과서에도 나오거든요. 경제원론, 경제학개론에 나오는 사실이기 때문에 인지하지 않았다, 라면 그 자리에 있을 자격이 없는 분 것 같고 그 정도는 다 아셔야 될 거 같아요, 정책이 펼치는 분들이 교과서에 나온 내용 정도는. 그 중에 교과서에 나온 건 두 가지를 들고 있거든요. 공급 위축에 따라가지고 더 어려워진다는 게 하나가 있고 또 하나는 더 심각한 문제일 수도 있는데 품질 저하 문제가 있습니다. 그 두 가지는 어떤 교과서에도 다 나오는 거기 때문에 예상을 했을 것이다. 그런데 이제 우리나라에서는 제가 보기에는 두 가지 같은데 하나는 뭔가 하면 그때도 여당 의원들이 얘기하는 게 우리나라는 그런 효과가 안 나타난다, 라고 주장하는 게 하나가 있었고 시민단체에서도 그런 주장을 많이 하셨습니다.

박태서 : 그랬나요?

심교언 : 전문가들은 그런 효과 나타날 것이다, 그런 얘기했고. 또 하나는 그런 효과가 나타나든 안 나든 간에 정부 입장에서는 그런 게 교과서적으로 나타난다 그러면 대책을 만들고 같이 가야 되거든요. 이런 문제가 생길 수 있으니까 공급을 증대하기 위해, 단기적으로 공급 증대하기 위해서 또는 품질 저하를 막기 위해서 어떤 대책을 같이 나갔어야 되는데 우리는 그런 게 나타나지 않는다고 가정을 하고 가는 거 같았습니다.

박태서 : 알겠습니다. 임종빈 기자, 아까도 임종빈 기자가 설명을 했습니다만 정부 차원에서는 임대차 3법, 계약갱신청구권 등이 시장에 안착할 걸로 기대한다는 거 아니겠어요? 저 법이 통과될 당시, 취재하셨으니까. 이 부분들에 대해서는 나름의 자신감을 국토부에서는 가지고 있지 않았습니까?

임종빈 : 예. 물론 초기 임대료가 오를 거라는 예상은 용역을 통해서 알고 있었고 그게 2019년에 법무부에서 용역을 했었는데 2+2년으로 했을 때 초기 임대료를 집주인들이 최대 8%까지 올릴 것이다, 라는 용역 결과가 나왔었거든요. 그런데 그 수치가 그렇게 높은 건 아니라는 결론이었고 그다음에 이게 임대차 3법이 7월 30일날 국회를 통과했었는데 8월 10일날 국회가 국토부에서 보도자료를 내면서 현재 전월세 시장에서 전세 가격 상승을 임대차 3법의 도입의 효과로 보기에는 무리가 있다, 이렇게 나왔습니다. 그리고 전월세 공급 감소, 가격 상승의 부작용이 나타날 가능성은 낮다고 보고 있다. 이런 식으로 보도료를 냈었습니다, 실제로.

박태서 : 시청자분들께서 판단하셔야 될 문제인 것 같고요. 자, 그럼 이제 문제점 다 지적해봤고요. 그간의 과정을 되짚어본 상황인데 앞으로를 점검을 해보죠. 이거 전셋값이 무한정 오를, 올라서도 안 되는 거긴 합니다만 해결 방안 먼저 김 실장님, 어떻게 해야 될 것 같습니까?

김덕례 : 매매 시장 매매 가격을 안정시키는 것보다 사실 전세 시장을 더 안정시키는 게 굉장히 어렵습니다. 이거는 매매는 여러 가지 실수요도 있지만 여러 가지 투자, 극단에 가면 투기 수요들도 있지만 전세 수요라고 하는 건 실수요 베이스로 정말 거주할 사람들이 선택하는 주거요인이기 때문에 전세 시장을 안정화시킨다는 건 굉장히 지금 쉬운 방책은 아닌 것 같고요. 다만 두 가지 방법 정도는 있을 것 같습니다. 고민을 해봤는데 정말 지금이 전세가가 너무 많이 올라서 전시 상황 같은 위험이다.. 그러면 정부가 아까 베를린이 통제했던 것처럼 모든 주택에 대해서 전세가 올리지마. 이렇게 한다면 가능할 수 있지만 이건 사실 우리 경제 시스템에서는 불가능하다고 보여집니다. 그렇다면 할 수 있는 게 국가가, 정부가 공공전세주택을 저렴하게 양적으로 많이 공급한다고 하면 수급에 의해서 가격 안정은 될 수 있지만 지금 나오고자 하는 127만 호 얘기는 하지만 그게 언제 나올지 알 수 없는 부분이기 때문에 지금 당장 효과를 주기는 굉장히 어려운 부분이 있고요. 결국 그렇다고 하면 민간 시장에서 민간 주택이 그동안에 전세 시장의 안정을 조금 추구했던 부분들에 대한 기능들을, 순기능들을 다시 한번 재조명할 필요가 있다고 보여집니다. 정부가 주거복지 로드맵을 발표하면서 2025년까지 250만 가구에 공공임대를 공급하면서 10가구 중에 3가구 정도는 공공주택에서 살 수 있게끔 안정화시키겠다고 얘기를 했다면 2025년이 되더라도 임차 가구 10가구 중에 7가구는 결국 민간 시장에서 주택을 구해야 되기 때문에 이런 기존의 다주택자가 가지고 있는 역기능에 대한 굉장히 많은 조명을 하고 규제를 했다라고 하면 다주택자가 민간시장에서 가지고 있던 임대주택의 공급자로서의 순기능들을 다시 한 번 재점검을 해서 지금 과도한 부분들에 대한 정책들은 한번 조금 완화시켜주는 정책들이 필요할 것 같습니다.

박태서 : 공공임대주택, 공공전세물량이 시장에 풀리면 그게 제일 좋은데 이거는 입지문제랄지 시차문제가 있기 때문에 쉽지 않으니까

김덕례 : 쉽지 않습니다.

박태서 : 그리고 김덕례 실장 설명은 민간부분에서의 물량이 나와주는 게 현재로서는 제일 빠른 해결책이다라는 것 같고요. 우리 심교언 고수님.

심교언 : 일반적으로 전세가격은 매매가격보다 변동성이 더 큰 걸로 나타나고 있습니다. 우리나라에서 특이한 상황인데, 대신 월세가격 같은 경우에는 변동률이 거의 없거든요. 월세는 최근까지도 굉장히 안정세를 보이고 있고. 결국 이제 전세가 문제하고 매매가의 문제로 귀결이 될 겁니다. 그런데 매매가의 문제 같은 경우에도 저는 해법이 이제 거의 사라지고 있다고 보고 있는데 우리나라에서 뭐 다주택자에 대한 중과라든가 이것들이 워낙 세가지고 거기서도 이제 더 이상 돌이키기가 어렵다라고 보여지고. 전세가 규제 같은 경우도 지금 임대차3법 이 경우에는 거의 명시적으로 다 모든 학자들이 지적하고 있습니다. 이 3법의 결과는 항상 나쁜 것이다. 맨큐가 세계적으로 경제학 원론에서 많이 팔아먹었잖아요. 그 서문에 보면 임대료 규제 사례를 들면서 이런 얘기를 합니다. 이 책의 목적이 그런 잘못된 지식들이 전파되는 걸 막기 위해서 쓴다라고 돼 있습니다. 그 정도로 뻔한 사례들이거든요. 그런데 그것들이 정치적으로는 굉장히 잘 먹히는 그런 경향들이 좀 나타나는 것 같습니다. 그리고 지금 우리가 뭐 렌트컨트롤 그 저 임대료 규제를 쓰는 나라들이 몇 군데 있습니다. 뭐 미국 전체가 쓰는 게 아니고 뉴욕이라든가 몇 군데에서 쓰는데, 뉴욕 같은 경우에도 비상상황을 지금 50몇 년째 유지하고 있습니다. 이게 이제 50몇 년 동안 정책을 그렇게 했음에도 안 되면 다른 정책으로 한번 해 볼 만도 한데 계속 가고 이게 실효성이 있느냐. 그리고 제가 지금 진짜 걱정하는 건 지금 현재의 충격은 다른 선진국 사례에 보면 충격이 아닌 겁니다. 앞으로의 충격이 더 심각해진다는 게 기존 연구들이 지적하고 있는 것들입니다. 그래서 거기에 대해서 지금이라도 나타날지 안 나타날지 모르겠지만 정부 역할 중에 하나가 앞으로 나타날 문제에 대해서 선제적으로 어떻게 방어할 것인가 그런 것들을 해서 국민을 좀 안심시키는 그런 것들이 좀 나와야 되지 않을까라고 보입니다.

박태서 : 임 기자 금년 간에 정부가 뭐 국토부 차원에서 전셋값 대책 발표한다는 얘기 있습니까? 기사는 조금씩 나오던데요.

임종빈 : 네, 홍남기 총리가 언급을 하긴 했는데 대책이 세워야 할 것 같다 언급을 했는데 사실 그때 뾰족한 대책이 나오진 않았습니다. 그만큼 전세대책이 사실 단기간에 해결할 수 있는 대책을 세우긴 쉽지 않은데, 뭐 시장에 거론되고 있는 정책 자체는 있긴 있는데 표준임대료 도입이라든가

박태서 : 표준임대료.

임종빈 : 네, 아니면 아까 말씀하신 월세 세액공제를 확대한다든가 이런 식으로 세입자를 간접 지원하는 방안들 이런 대책들이 거론되고 있습니다.

박태서 : 잠깐 월세 세액공제를 확대한다고 얘기를 하셨는데 그런데 이거는 어떻습니까? 이게 지금 전세난에 대해서 우리가 지금 진지하게 얘기를 하고 있습니다만 한 몇 달 전에 잠깐 논란이 된 게 있었죠? 우리도 이제 월세를 시대적인 대세로 받아들여야 된다라는 얘기가 있지 않았습니까? 그런데 월세로 전환되는 시대적인 흐름이 불가피한 흐름이라면 전세물량에 대한 제한적인 어려움 같은 게 있다는 걸 전제로 했을 때 월세대책을 차라리 아까도 전화연결에도 있었습니다만 월세물량은 지금 꽤 있다는 거 아니에요?

심교언 : 예예.

박태서 : 그러면 월세에 대해서 방금 임종빈 기자 얘기한 대로 월세소득에 대한 월세금에 대한 세액공제를 대폭 확대하는 건 이건 어려운 건가요?

심교언 : 그래서 이제 지금 월세로 지원하는 문제는

박태서 : 매물이 많다니까.

심교언 : 굉장히 이제 괜찮은 생각인데, 지금 현재 세액공제 대상자가 10%밖에 안 된다는 **

박태서 : 아까 그렇게 얘기했잖아요.

심교언 : 그분들이 일단 다른 데서 다 세금을 돌려받습니다. 그분들이 영세한 분들이 많으세요, 저소득층. 그래서 여기서도 공제 받을 수 있는데 못 받는 거예요.

박태서 : 중복공제라는 얘기입니까?

심교언 : 그렇죠, 그렇죠.

박태서 : 그런데 이건 중복공제도 해 줘야 된다는 취지 같은데.

심교언 : 그러니까 돈을 오히려 받는 형태가 될 겁니다. 그렇게 되면 가능은 한 거고요. 지금 문제는 뭔가 하면 전세에서 월세로 넘어간다는 게 단순하게 볼 문제가 아니고 두 가지 문제가 있습니다. 하나는 전세로 거주할 때는 우리가 이제 소득 중에 한 10% 정도를 주거비로 지출을 해요. 월세로 가는 순간 25% 지불하는 겁니다, 주거비.

박태서 : 그렇죠. 그래서 세액공제를 해 줘야 된다는 거 아니에요?

심교언 : 그래서 이제 세액공제를 하더라도 15% 만큼 엄청나게 늘어나는 건 그건 그만큼은 안 되는 거죠. 그래서 이 속도를 늦춰줘야지 서민들이 살 수 있다는 게 하나가 있고. 또 하나 이렇게 전환되는 것이 그때 이제 장관이 그렇게 나와서 강남에 전세가 남을 것이다, 강남의 전세에 대해서는 국민들이 관심도 없습니다. 이렇게 전환돼서 가장 심각한 것들은 아까 전에 말씀드렸던 저소득층이 사는 동네의 전세에서 월세 전환이에요. 이 속도를 늦추지 않으면 이분들이 가장 사회적으로 보호를 받아야 될 분들인데 그분들에 대해서 이제 더 피해가 가는 것들이죠. 그래서 속도조절을 하는 게 아주 중요하고. 또 하나는 이렇게 넘어갔을 때 강남의 부자들한테 월세에 대한 지원 이런 것들은 세액공제는 의미가 없고.

박태서 : 그건 아닌 것 같고.

심교언 : 그 다음에 이제 서민들 아까 말씀드렸던 금천구라든가 광진구라든가 서대문구 제일 많이 오른 지역 있잖아요. 그 지역에 대한 보호대책이 같이 간다면 의미가 있다고 보여집니다.

박태서 : 김덕례 실장님 월세 대책.

김덕례 : 월세 세액공제 뭐 예전에 한번 연구를 진행을 했을 때 그러니까 사실 월세 세액공제를 받을 수 있는 조건이 있음에도 불구하고 임대인과의 관계에 의해서 사실 못 받는 경우들도 있습니다. 그래서 이제 그런 걸 받을 수 있는 권리를 조금 더 확장을 해 주는 것도 가능할 수 있지만, 저는 근본적으로 시대적인 흐름이 전세에서 월세로 전환되는 게 어떤 시대적인 흐름이라고 하지만 결국 수요자 입장에서는 사람들 임차인 입장에서는 전세라는 것이 굉장히 매력적이기 때문에 전세를 어떤 점유 방식으로 포기하기는 쉬워 보이지 않습니다. 그래서 인위적으로 월세로 넘어가는 것들에 대해서 조금 어느 정도는 뭐 심 교수처럼 속도를 조절해 줄 필요는 있을 것 같고요. 과거에 시장에 전세주택이 굉장히 많았을 때는 공공에서 임대주택을 공급을 했습니다. 월세 베이스에. 그런데 지금의 시장의 월세가 굉장히 많다라고 하면 저소득층 서민들에게는 정부에서 전세주택을 차라리 공급해 주는 것이 어쩌면 공평할 수도 있다가 좀 보여지는 부분이 있고요. 우리가 금융위기 끝나고 나서 굉장히 심각한 전세난민이라는 단어를 만들어 냈던 적이 있습니다. 그때 정부가 고민했던 것 중에 하나가 빠른 속도로 도심에 주택을 공급할 수 있는 그런 1~2인 가구를 위한 주택으로서 그 당시 만들어진 게 도시형 생활주택 같은 거였거든요. 그러니까 지금에 있는 주택들은 시차가 걸리기 때문에 조금 빨리 공급될 수 있는 주택들로 해가지고 이런 임차 시장을 안정을 시켜주거나, 그 당시에 또 했던 것 중에 하나가 서울수도권으로 계속 집중되는 전세수요를 외곽으로 좀 빼주려고 급행버스를 그때 만들었던 적들도 있습니다.

박태서 : 아 그래요?

김덕례 : 그렇기 때문에 사실 한 곳에 서울 도심으로 좀 모이고 있는 전세수요를 외곽으로 좀 빼줄 수 있는 다른 어떤 교통과 연계된 이런 것들에 대한 고민과 더불어서 어쩔 수 없이 월세로 가는 가구들에게 에 대해서는 기본적으로 좀 지금에 있는 세액공제율도 저는 조금 더 높여줄 필요는 있다라고 보여집니다. 그래서 조금 더 가처분 소득이 급격히 줄어드는 이런 부분들에 대한 것들은 좀 막아줘야지 가능하지 않을까 생각합니다.

박태서 : 자, 앞서 언급했습니까? 공공임대 등에 대해서는 시차도 있고 뭐 자리도 입지도 여러 가지 어려움이 있다 보니까 심 교수님이 보시기에는 그럼 단기적으로 시장 안정을 위해서 전세대책 정부가 내놓을 카드가 뭐가 있을까요? 아까 표준임대료나 이런 얘기했습니다만.

심교언 : 사실 그런 것들은 연구해 낸 것들 보게 되면 더 나쁘다라고 알려져 있습니다.

박태서 : 더 안 좋아요?

심교언 : 단기적으로는 효과를 볼 수 있다라는 게 간혹 있는데 대부분은 장기적으로는 더 나쁘다. 특히 서민들이 굉장히 나빠지는 정책으로 알려져 있습니다. 그러면서도 이제 끊임없이 정치인들이 그런 논리를 가지고 이제 설득을 해서 그런 대응들이 나오는데, 대부분의 선진국에서는 그런 제도를 취하고 있진 않고요. 단기적으로 할 수 있는 방법은 사실 거의 없다라고 보시면 되겠습니다.

박태서 : 없어요?

심교언 : 단기적으로 해결됐으면 지금 정부가 그렇게 ** 가지도 않는데, 그런데 이건 한번 되돌아볼 수 있습니다. 이번 정부에서는 절대 하지 않을 것 같은데 불과 1년 전까지만 해도 전세시장은 굉장히 안정됐습니다. 그런데 1년 후에 지금 굉장히 복잡하고 난장판이 됐습니다. 그 사이에 어떤 일이 벌어졌을까요? 그 사이에 유동성이 특별히 늘었다라든가 그게 아니고 이상한 법들이 세계 초유의 사태, 월스트리트 저널에서도 우리나라 사례를

박태서 : 이상한 법이라면?

심교언 : 임대차3법에, 다주택자규제법에 뭐 스물 몇 번의 엄청난 제도를 쏟아냈잖아요. 그리고 재밌는 건 82대책 1년 이전, 1년 이후로 봐도 강남 아파트가 82대책 이전 1년간 KB지수를 보면 5% 올랐는데 이후 1년간 15% 올랐습니다. 그 1년 사이 어떤 일이 벌어졌느냐? 그럼 그것들이 지금의 혼란을 만든 주범일 수도 있다. 그럼 그 제도에 대해서 다시 한 번 돌아보고 다시 한 번 살펴보고 그리고 문제인식이 발랐던 건지 아니면 처방이 맞았던 건지를 한번 겸허하게 다시 보고 전면적으로 보는 게 필요하다. 그거 아니면 다시 되돌아가기는 굉장히 어렵다고 보여집니다.

박태서 : 임종빈 기자님 국토부 출입하시는 임종빈 기자께서는 심교언 교수 방금 설명하신 것처럼 규제 위주 정책, 부동산 정책이라고 지금 시장론자들이 특히 얘기를 많이 하고 있습니다만 이런 부분들에 대한 정책이 궤도전환에 대한 논의나 논란, 검토 이런 게 있습니까? 어떻습니까?

임종빈 : 아직까지 뭐 규제가 당연히 국토부에서는 규제 때문에 규제의 역설이 나타났다든가 아니면 규제 때문에 집값이 올랐다, 전셋값이 더 올랐다 이렇게 얘기하기는 사실 불가능하죠. 그래서 정부 차원에서 이제 뭐 규제를 대폭 완화한다든가 그런 아직 기조가 바뀌는 그런 분위기는 감지되진 않은 것 같습니다.

박태서 : 현재까지는 감지되지 않고 있다라는 거고요. 하나 더 질문 하나 드려보겠습니다. 아까도 잠깐 언급이 됐습니다만 이건 어때요? 김덕례 실장. 정부는 하여간 뭐 양도세 매물이 나오게 되고, 보유세 강화하게 되면 내년서부터는 집값 떨어질 거라는 확신에 가까운 자신감이 있는 것 같아요. 저도 그렇게 얘기를 많이 듣고 있습니다만 떨어지면 어쨌든 전세시장, 월세시장 이런 부분들에 순기능으로 작용할 가능성은 있다고 보십니까? 어떻습니까? 두 가지 전제가 맞아야 되겠네요. 집값이 떨어져야 되는 거고요.

김덕례 : 네, 집값이 떨어지게 되면 그런데 우리가 금융위기그때 이렇게 이후를 좀 살펴보더라도 그때 금융위기 거치고 나서 주택 가격 많이 떨어졌거든요.

박태서 : 많이 떨어졌죠.

김덕례 : 그런데 그 당시에는 신조어가 나왔거든요, 전세난민이라고. 그러니까 그 당시에 매매 가격은 떨어졌지만 전세가는 올랐던 현상들이 나타나서 처음으로 시장이 구조적으로 변하고, 디커플링 현상도 나타나는 거 아니야? 그랬는데, 내년에 이제 뭐 양도세든 종부세든 나와가지고 매물이 나온다고 했을 때 그 매물을 누군가가 사야 하는데 그러면 전세주택을 그러니까 전세에 살고 있는 분들이 그 주택을 살 수 있다라고 하면 전세수요가 분산이 되는 거니까 일정 부분 기할 부분은 있지만 지금의 전세 가구들이 대부분 신규주택들을 그리고 신규 분양주택이나 아니면 공공주택들을 많이 기다리고 있다라고 하면 시장에 나온 주택을 사는 수요들은 그렇게 많을 것 같지는 않습니다. 그래서 전세가가 안정되는 그런 효과는 크지는 않을 거라고 보여집니다.

박태서 : 동의하세요?

심교언 : 저는 뭐 ** 아니고 아예 반대 효과가 나타날 것 같습니다. 전세가는 계속 올라갈 가능성이 높을 것 같고오.

박태서 : 그래요?

심교언 : 지금 뭐 지금 가격으로 묶어놓으면 공급이 줄어가지고 이상한 형태의 가격을 지불하는 키머니라든가 아까 전에 말씀드린 그런 것들이 나타나는 거고. 그 다음에 품질저하에 따른 비용들 또 다 임차인한테 청구를 할 거고. 가격을 묶어놓으면 그런 현상이 나타나는 거고요. 그리고 4년마다 폭등하는 현상이 나타날 건데, 또 아까이제 세입자 협회에서는 그걸 규제하면 된다라고 하는데 그렇게 하면 그 문제는 더 심각해지는 거고요.

박태서 : 알겠습니다.

심교언 : 기본적으로 전세는 단기적으로는 이 제도 하에서는 방법이 아주 뭐 극히 없다라고 보는 게 나을 것 같습니다.

박태서 : 마지막으로 두 분께 짧게 답변 좀 부탁드릴게요. 워낙 지금 전세난이 심각하다 보니까 뭐 차라리 이럴 바에는 집 사야 되겠다는 분들도 주변에 꽤 있거든요. 지금이 집 살 때입니까? 기다려야 됩니까?

김덕례 : 신혼부부들은 기다리시는 게 좋을 것 같고요. 중장년층의 아직 집이 없으신 분들은 빨리 사시는 게 좋을 것 같습니다.

박태서 : 빨리 사라고요?

김덕례 : 네.

박태서 : 심 교수님.

심교언 : 저는 뭐 자기가 얼마 정도 집을 가지고 있을 거냐에 관련 있겠지만 좀 장기적으로 보유한다면 사시는 게 좋고. 단기적으로 이제 뭐 또 외국 출장을 간다 그러면 지금 단계는 한 1년 정도는 아마 조정이 약간 오지 않을까. 그런데 연구결과들이 100~300년까지 연구한 것들을 보게 되면 지속적으로 상승을 하거든요. 중간에 조정은 있지만. 그래서 그런 걸 봤을 때는 장기적으로 보자면 사는 게 낫다라고 보여 집니다.

박태서 : 알겠습니다. 오늘 여기까지 말씀 듣고요. 세 분 오늘 긴 시간 수고 많으셨습니다. 말씀 잘 들었습니다. 전세 문제, 전세난을 주제로 한 오늘 일요진단 라이브 마치겠습니다. 시청해 주신 여러분 고맙습니다. 다음 주에 다시 인사드리겠습니다.

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